나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [3] 경상남도 양산시 동면 개곡리 246 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [3] 경상남도 양산시 동면 개곡리 246 전 경매

• 사건번호: 2024타경1165
• 주소: 경상남도 양산시 동면 개곡리 246
• 감정가: 748,256,650원
• 최저가: 366,646,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

울산지방법원 경매9계 2024타경1165 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 개곡리 246 | 감정가: 748,256,650원 | 최저가: 366,646,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경1165 (3)이며, 소재지는 경상남도 양산시 동면 개곡리 246번지를 비롯한 다수의 필지입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지매각(일괄매각)이며, 감정가는 총 748,256,650원입니다.

1.2. 면적 및 구성

제시된 주요 필지 면적은 294.00㎡ (약 88.94평)이며, 이는 일괄매각 대상인 전체 토지의 일부입니다. 토지 지분율은 29400으로 명시되어 있으나 전체 면적 대비 지분 여부는 별도 확인이 필요합니다. 매각 대상 토지는 일련번호 1번부터 8번까지의 다수 필지로 구성되어 있으며, 지목은 전, 목장용지, 답 등으로 다양하고 현황은 전, 과수원, 창고용지, 주택(공부상 축사), 잡종지 등으로 복합적입니다. 건물면적은 0.00㎡로 기재되어 있으나, 목록6은 공부상 축사가 현황 주택으로 이용 중인 점을 감안할 때 건물에 대한 권리관계 및 매각 포함 여부를 재확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 경상남도 양산시 동면 개곡리 소재 "개곡마을" 내 및 남측, 북측에 걸쳐 위치합니다. 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

대부분의 토지(일련번호 1, 2, 3, 4, 8)는 완경사지대 내 부정형 토지이며, 주로 '전'이나 '과수원'으로 이용 중입니다. 일련번호 5번(창고용지) 및 7번(잡종지)은 인접 토지와 등고 평탄한 상태입니다. 각 필지는 노폭 약 1.5m, 3m, 8m 내외의 도로와 접하거나 지목상 도로와 접하는 등 다양한 도로 접근성을 보입니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리관계

본건은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 단순한 채무 관계로 인한 경매로 판단됩니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지매각으로, 토지에 대한 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 목록6번의 건물(현황 주택)에 대한 매각 제외 여부 및 토지 이용권원 등에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 필지가 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 혼재되어 있으며, 특히 상당수 필지가 가축사육제한구역(모든축종 제한), 개발제한구역(GB), 상수원보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 일련번호 2번, 3번은 전원개발사업구역에 일부 저촉되어 있으며, 일련번호 5번, 7번은 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되어 도로로 인한 면적 손실이 발생할 수 있습니다. 농지(전, 답, 과수원)에 해당하는 필지는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

대상 물건이 소재한 개곡마을 부근은 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 도농 복합지역입니다. 상업시설의 발달 정도는 미미하며, 생활 편의시설은 인근 동면 소재지 등을 이용해야 하는 수준으로 보입니다. 토지 용도가 주거 및 농업 관련 시설에 국한되어 있어 단기적인 상권 개발 가능성은 낮습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

생활 편의시설 접근성은 보통이며, 주거 환경은 비교적 조용하고 쾌적할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가서에 명시된 내용 외에 주변 혐오 시설 여부는 본 보고서에 포함된 정보만으로는 확인이 불가하므로 입찰 전 별도 현장 조사가 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 필지가 개발제한구역 및 상수원보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 신축 및 용도 변경 등 토지 이용이 극히 제한될 수 있다는 점입니다. 또한, 농지(전, 답, 과수원)가 다수 포함되어 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

5.2. 특별 주의 사항

일괄매각 건으로 개별 필지의 가치와 리스크를 종합적으로 판단해야 합니다. 목록5, 6, 7번의 경우 공부상 지목/용도와 현황 사용 용도가 각각 목장용지->창고용지, 축사->주택, 답->잡종지로 상이하여 향후 토지 이용 시 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 특히 목록7번은 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 일부 필지는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 실제 이용 가능 면적이 줄어들 수 있습니다. 목록6번의 현황 주택 이용 부분은 추후 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 위험이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 개곡리에 위치한 다수 필지의 토지 일괄매각 건입니다. 토지 이용계획(자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 개발제한구역 등)이 매우 복잡하며, 농취증 필수, 공부상 현황 차이, 지적경계 불분명 등 다양한 법적 및 사실적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자보다는 토지 이용 규제에 대한 전문적인 지식을 가진 실수요자 또는 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

일부 필지(목록 5, 7)는 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있어 상대적으로 개발제한이 덜하며, 도시계획도로(소로2류)에 저촉되어 향후 도로 확장 등에 따른 수용 및 보상 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

장기적 관점:

개발제한구역 및 상수원보호구역이 다수 포함되어 있으나, 이는 장기적으로 개발제한 해제 및 용도 변경 시 큰 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재적인 가능성을 의미합니다. 또한, '개곡마을' 인근에 위치하여 주거 환경 개선을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

복합 이용 가능성:

전, 과수원, 창고용지, 주택 등 다양한 용도로 이용 중이므로, 일괄 낙찰을 통해 일부 필지는 실수요(주말농장, 창고, 주택)에 사용하고 나머지 필지는 장기 보유하는 복합적인 투자 전략을 구사할 수 있습니다. 다만, 현황 주택에 대한 법적 리스크는 해소해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계