나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [4] 경상남도 양산시 동면 개곡리 248 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [4] 경상남도 양산시 동면 개곡리 248 답 경매

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울산지방법원 경매9계 2024타경1165 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 개곡리 248 | 감정가: 424,800,000원 | 최저가: 208,152,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경상남도 양산시 동면 개곡리 소재 토지 (답)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1165 (4)

소재지: 경상남도 양산시 동면 개곡리 248

용도(공부): 답

감정가: 424,800,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 농OOO (채권자 정보는 보안상 일부만 표기함)

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 205.00제곱미터 (약 62.01평)

토지 지분율: 20500 (전체 토지 면적이 205.00제곱미터로 추정됨)

건물면적: 0.00제곱미터 (매각대상 아님)

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.3. 이용 및 접도 현황 (감정평가서 요약 참조)

토지의 형태 및 이용상태: 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (개별 필지의 정확한 이용 현황은 재확인 필요)

인접 도로상태: 본건 소재지 248번지의 개별 접도 현황은 제시되지 않았으나, 주변 일련번호 토지들은 노폭 약 1.5m에서 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 생활정보

최고의 입지: 본건은 경상남도 양산시 동면 개곡리 소재 "개곡마을" 내 및 주변에 위치하며, 부근은 단독주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정 역시 보통입니다.

상권분석: 본건은 농경지 용도의 토지이므로 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거지 및 농경지로서의 이용 가능성에 중점을 두고 분석해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

주요 제한사항: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 개발제한구역, 상수원보호구역에 해당됩니다.

특수 제한사항: 일부 주변 필지의 경우 전원개발사업구역(전원개발촉진법)에 포함되어 있으며, 국가기간시설 관련 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있습니다.

혐오시설 여부: 별도로 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 개발제한구역, 상수원보호구역, 그리고 전원개발사업구역 관련 규제 및 잠재적인 국가기간시설의 존재는 투자 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

3. 권리 및 법률적 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

소유 및 채무관계: 소유자와 채무자가 동일한 정OO으로 파악되어, 복잡한 권리관계의 가능성은 낮습니다. (채권자 농OOO의 근저당권 등에 의한 임의경매로 추정됨)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명: 본건은 지목이 '답'(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로, 관할 부서에 사전에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

지적경계 불분명: '인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함'이 주의사항으로 명시되었습니다. 매수인은 이 점을 염두에 두고 추후 측량 비용 및 경계 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

현황과 공부의 차이: 공부상 '답'이지만 현황은 '전' 상태입니다. 이 차이가 농취증 발급이나 향후 이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 및 제언

4.1. 투자 포인트

규제 활용: 자연녹지지역 및 개발제한구역에 위치하여 개발 행위가 제한되지만, 장기적인 관점에서 양산시 주변의 환경 보전 지역 토지 확보라는 의미가 있습니다.

현황 이용: 현황 '전'으로 이용 중이므로 농사를 짓거나 주말농장 등으로 활용할 수 있습니다. (농취증 발급 후)

상대적 소규모 면적: 205.00제곱미터(약 62.01평)의 면적으로, 소액 투자자나 실수요자가 접근하기 용이합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 개곡리에 위치한 농지(답) 경매 물건으로, 감정가가 4억 2천만 원대에 책정되었습니다.

투자 성공의 핵심은 '농지취득자격증명 발급 여부'와 '지적경계 불분명 문제의 해소 방안'입니다. 특히 농지 매수 경험이 없는 투자자는 입찰 전 관할 관청에 농취증 발급 요건을 반드시 문의하여 확인해야 합니다.

각종 규제(개발제한구역, 상수원보호구역 등)로 인해 단기적인 개발 이익을 기대하기보다는, 장기적인 보유 또는 실수요 목적의 농지 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 제반 리스크에도 불구하고 투자 가치는 충분할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계