나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8630 [1] 울산광역시 남구 달동 1309-12 한영오피스텔빌 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 삼산동 "울산시외버스터미널" 남측 인근에 위치한 한영오피스텔빌 2층 201
호이며, 주위는 주상용, 근린생활시설, 다가구주택, 오피스텔 및 근린공원 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하고, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골조 슬래브지붕 지상6층 건물 중 2층 201호(사용승인일 : 2002.03.30.)로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 벽지바름 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

오피스텔로서 주거용으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔)등의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주거용으로 이용중임.
2. 공부상 동이 없으나 현황은 'A동'으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경8630 (1)

물건종별: 오피스텔

감정가: 57,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 달동 1309-12 한영오피스텔빌 2층 201호

건물명: 한영오피스텔빌

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

건물면적: 39.81㎡ (약 12.05평)

토지/건물 지분: 토지 14.2439㎡, 건물 39.81㎡

사용승인일: 2002년 3월 30일

건물 구조: 철골조 슬래브지붕 지상 6층 건물 중 2층 201호

1.3. 특이사항

* 공부상 동(棟)이 없으나 현황은 'A동'으로 사용 중입니다.

* 주거용으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 울산광역시 남구 달동에 위치하며, "울산시외버스터미널" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 주상용, 근린생활시설, 다가구주택, 오피스텔 및 근린공원 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 가능하며, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 울산시외버스터미널이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2002.08.20. 접수, 권리금액 30,000,000원) 입니다.

* 총 채권액: 356,604,510원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황세윤

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 7월 13일

* 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 울산시외버스터미널 및 롯데백화점, 현대백화점 등이 밀집한 울산의 핵심 상업지구인 삼산동/달동 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 정보를 보면, 인근 '한영오피스텔빌'의 11평형이 5천만원 (2023년 6월 거래), 16평형이 7천 9백만원 (2026년 6월 거래)에 거래된 사례가 있습니다. 다른 오피스텔의 경우 2026년 10월 기준 21평형 시세가 1억 5천만원으로 분석되기도 합니다. 다만, 본 물건과 직접적인 비교는 시세 차이 및 거래 시점 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 울산시외버스터미널, 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 롯데마트 등이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 교통 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 도산초등학교, 대현중학교, 삼산고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 조사된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 과거 삼산·여천 쓰레기 매립장이 있었으나, 현재는 공원 등으로 활용 계획이 있거나 조성된 곳이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 '동' 정보 부재: 공부상 동(棟) 정보가 없어 건물 관리에 혼선이 있을 수 있으나, 현황 'A동'으로 사용 중임을 인지해야 합니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 간이한 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

* 주거용 이용: 오피스텔이 주거용으로 이용 중으로, 관련 법규 및 세금 등은 실제 이용 용도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 파악되지 않은 점은 매입 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차 진행 시 고려해야 할 부분입니다. 다만, 본 건의 경우 임차인 황세윤씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산의 핵심 상업지구인 삼산동/달동 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 시세 대비 가격: 감정가 5,750만원 대비 주변 시세를 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 시외버스터미널 인근의 주거 및 업무 복합 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 달동에 위치한 한영오피스텔빌 2층 201호로, 역세권에 가까운 입지와 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다. 비록 공부상 동 정보가 없다는 점과 주거용으로 이용 중이라는 특이사항이 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 권리 관계를 가지고 있어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 가격으로 취득하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 57,500,000원 입니다.

* 인근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석 결과, 11평형의 경우 5천만원에서 7천 9백만원까지 거래 사례가 확인되었습니다. 2026년 10월 기준 21평형 시세는 1억 5천만원으로 분석된 자료도 있습니다.

* 본 건은 12.05평 (39.81㎡)으로, 감정가 57,500,000원 은 해당 면적과 비교 시 시세 하단부에 위치하는 것으로 보입니다.

* 다만, 임차인 황세윤씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로, 보증금 인수 여부를 고려한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

* 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 104% ~ 121% 수준입니다.

* 투입 자금 회수 기간, 수익률, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.