나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108936 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2 주/상용건물 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108936 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2 주/상용건물 경매

• 사건번호: 2024타경108936
• 주소: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2
• 감정가: 1,992,865,310원
• 최저가: 683,553,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 주/상용건물

울산지방법원 경매9계 2024타경108936 | 소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2 | 감정가: 1,992,865,310원 | 최저가: 683,553,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 울산지방법원 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 주요 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경108936 (1)호 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2 소재 주/상용 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 총 1,992,865,310원입니다.

1.2. 물건 개요

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 362-2 (총 3필지 일단)

용도: 주/상용건물 (목욕장 및 주택)

감정가: 1,992,865,310원

토지면적: 649.80㎡ (약 196.56평)

건물면적: 1,491.41㎡ + 제시외 78.30㎡ = 총 1,569.71㎡ (약 474.83평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

특이사항: 유동화물건

1.3. 최고의 입지

본 건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 지역 내에 위치하며, "울산남울주소방서" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 3필지 일단의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측 노폭 약 6M, 북측 노폭 약 4M의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 3필지 일단의 토지는 동측 6M, 북측 4M 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다. 해당 토지는 제2종일반주거지역 내에 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 환경 및 도시계획

본 건이 위치한 온산읍 일대는 울산 국가산업단지 및 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 구체적으로 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종)으로도 지정되어 있습니다. 특히 온산공업단지와 인접해 있어 환경 규제를 받는 지역임을 인지해야 합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

소유자 및 채무자가 동일인(조OO)이며, 채권자는 유동화 회사로 판단됩니다. 본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 일반적인 경매 절차에 따라 진행됩니다.

3.2. 주요 주의사항

(1) 일괄매각 및 제시외 건물: 본 건은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물 제시외 면적(78.30㎡) 및 부합물/종물(기호 ㄱ-ㄹ)이 매각에 포함됩니다.

(2) 공부상 용도와 현황의 불일치: 건물의 3층부터 5층까지는 공부상 '일반목욕장'으로 기재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 지하 1층 및 2층은 목욕탕 시설로 이용 중입니다.

(3) 임차인 현황: 소유자의 배우자 진술에 따르면, 현황 주택(3~5층)에는 주민등록 전입이나 계약서 없이 월세로 거주하는 임차인이 있는 것으로 추정되므로, 입찰 전 현장 확인을 통한 임차 관계 분석이 반드시 필요합니다.

(4) 기타 시설물: 목록3 토지는 주차장으로 사용 중이며, 건물 옥상에는 이동통신 기지국이 소재하고 있음이 확인되었습니다.

4. 상권 및 현황 이용 분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건은 지하 1층부터 지상 5층의 철근콘크리트조 건물입니다. (사용승인일: 1997.07.10)

층별 이용 현황은 다음과 같습니다.

- 지하 1층, 2층: 목욕탕 등 (근린생활시설)

- 1층: 안내실 및 주택 등

- 3~5층: 현황 '주택' (공부상 '일반목욕장')

4.2. 상권 분석

건물의 주된 이용이 목욕장(근린생활시설)과 주택으로 혼합된 형태이며, 3~5층이 주택으로 현황 변경되어 수익 구조가 변경되었을 가능성이 높습니다. 주변 지역이 단독주택 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으나, 인근 온산공업단지의 배후 주거지 역할도 일부 수행할 수 있는 입지입니다.

5. 주변 생활정보

본 건은 울산광역시 울주군 온산읍의 중심지(읍 소재지) 인근에 위치하고 있습니다.

주요 편의 시설로는 "울산남울주소방서"가 인근에 소재하며, 온산문화체육센터 및 온산도서관 등 공공시설 이용이 가능합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되나, 차량 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 환경적 리스크 (혐오시설 관련)

본 건이 위치한 온산읍 일대는 **국가산업단지** 및 **특별대책지역**으로 지정되어 있습니다. 특히 온산공업단지 인근으로, 대기오염 물질(SO2, NO2 등) 농도가 다른 지역보다 높게 측정되는 지역적 특성이 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이는 향후 주택 부분(3~5층)의 매매/임차 수요에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

6.2. 행정 및 법규상 리스크

공부상 용도(일반목욕장)와 현황(주택)의 불일치에 대한 **양성화 문제 또는 이행강제금 등의 위험**이 따를 수 있습니다. 낙찰 후 주택으로 계속 사용하기 위해서는 관련 건축법규 및 지자체 조례를 확인하여 용도 변경 가능성 및 절차를 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

(1) 임차인 문제: 전입신고가 없는 월세 임차인 진술이 있으므로, 명도 시 대항력 여부 및 명도 난이도 확인이 필요합니다.

(2) 제시외 건물 및 기지국: 제시외 건물(ㄱ-ㄹ)을 포함하여 매각되나, 옥상 이동통신 기지국에 대한 점유(임대차) 관계가 있을 수 있으므로, 해당 기지국에 대한 임대차 수익 여부 및 철거/승계 가능성 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 근린생활시설(목욕장)과 현황 주택이 혼합된 주상용 건물로, 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 건물의 연식(1997년 사용승인)을 고려할 때, 향후 리모델링 또는 용도 변경을 통한 가치 제고 여부가 중요합니다. 환경적 리스크(산업단지 인근)와 행정적 리스크(용도 불일치)가 명확하므로, 이 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 수익성 확보: 지하 1층 및 2층의 목욕장 시설과 3~5층 현황 주택의 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 복합 건물입니다.

(2) 현황 주택의 활용: 3~5층이 실제 주택으로 이용 중인 점을 활용하여, 명도 후 직접 주거 또는 임대 수익을 창출할 수 있습니다. (단, 용도 변경 리스크 검토 필수)

(3) 토지 가치: 제2종일반주거지역 내 196평대의 토지로, 장기적으로 토지의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

(4) 유동화 물건: '유동화물건'의 특성상 채권 회수가 목적인 경우가 많아, 채권자 측의 매각 의지가 강해 매각 가능성이 높습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계