나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109700 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 133 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109700 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 133 도로 경매

• 사건번호: 2024타경109700
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 133
• 감정가: 87,772,000원
• 최저가: 30,106,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 도로

울산지방법원 경매9계 2024타경109700 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 133 | 감정가: 87,772,000원 | 최저가: 30,106,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경109700 토지 일괄매각

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경109700 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 133 외 2필지 (일괄매각)

용도: 도로 외 (기호1: 나지, 기호2: 도로, 기호3: 나지)

감정가: 87,772,000원

토지면적: 일괄매각 대상 전체 면적은 감정평가서를 통해 확인해야 하나, 주요 물건(기호2, 도로)의 면적은 292.00㎡ (약 88.33평)임.

매각대상/경매구분: 토지매각 / 부동산임의경매

1.2. 물건 특징 및 현황

본건은 기호(1), (2), (3) 토지 세 필지를 일괄 매각하는 건입니다.

감정평가서상 기호(1), (3) 토지는 공부상 지목이 '과수원' 또는 '답'이나, 현황은 평탄화 작업이 완료된 '나지(裸地, 공터)' 상태이며, 기호(2) 토지는 현황 '도로' 상태입니다.

현황 나지 상태인 기호(1) 토지 지상에는 이동이 용이한 컨테이너박스 1개가 소재하나, 이는 매각에서 제외되는 제시외 물건이므로 주의해야 합니다.

기호(1)은 남측 폭 약 4m 내외의 기호(2) 도로와 접하며, 기호(2) 및 기호(3)은 폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있어, 토지 전체가 도로 접근성이 양호합니다.

2. 입지 조건

2.1. 지역 개발 호재

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 소재하며, "에너지융합일반산업단지" 북동측 인근에 위치합니다. 이 산업단지는 산업, 연구개발, 주거 기능을 갖춘 복합 산업단지로서, 현재 제조시설용지 분양이 완료되었거나 진행 중인 지역입니다.

주변은 기존의 단독주택, 전, 답, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역이었으나, 대규모 산업단지 개발로 인해 지역 가치가 상승하는 과도기에 있는 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리

본건은 소유자가 채무자인 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

토지 매각만 진행하는 건이므로 건물에 대한 권리관계는 발생하지 않습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수: 기호(1)과 기호(3) 토지는 지목상 농지(과수원, 답)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 매각결정기일 전까지 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

원상복구 의무: 별지 사실조회회신서에 기재된 바와 같이, 현황 나지 상태인 물건을 낙찰받은 후 공부상 지목(과수원, 답)대로 원상복구해야 할 의무가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관할 관청(농지과 등)에 원상복구 의무 및 이행 시점 등에 대해 반드시 확인해야 합니다.

임대관계: 임대관계는 미상이나, 임차인 현황 조사 결과가 있을 경우 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. (본 자료에는 임차인 보고 없음)

제시외 물건 매각 제외: 기호(1) 토지 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 이전을 위해 컨테이너 철거 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (산업단지 배후)

본건은 자연녹지지역에 속하며, 인근에 대규모 "에너지융합일반산업단지"가 조성 완료 및 분양 진행 중인 지역입니다. 이는 향후 산업단지 종사자 및 관련 기업들의 배후 수요 발생 가능성이 높아, 주거 및 지원시설 용도로의 잠재적 가치가 클 수 있음을 시사합니다.

4.2. 생활 환경 및 개발 제한

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역으로, 향후 개발압력에 따라 용도변경 및 개발 가능성이 존재합니다. (단, 현재는 농지법상 규제 및 원상복구 의무 존재)

가축사육제한구역(축종별 제한 거리 250m 미만 축종)으로 지정되어 있어 축사에 대한 개발은 제한적입니다.

인근 지역에 주요 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)이 확인된 바는 없으나, 인접한 "에너지융합일반산업단지"는 유치업종에 따라 소음, 환경 등의 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 매각대상 토지에 농지가 포함되어 있어 농취증 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금이 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다.

5.2. 원상복구 비용 및 의무: 현황 나지 상태를 공부상 지목(과수원, 답)으로 원상복구해야 하는 의무가 발생할 경우, 이에 소요되는 비용과 절차를 부담해야 합니다. 이는 낙찰가를 결정하는 데 중요한 요소입니다.

5.3. 일괄매각 토지의 활용성: 세 필지가 '나지(과수원)', '도로', '나지(답)'로 구성되어 있어, 세 필지 전체를 하나의 용도로 개발하거나 활용하는 데 법적 검토가 필수적입니다. 특히 기호(2) 도로 토지의 점유 및 사용 관계를 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 개발 잠재력: 대규모 에너지융합산업단지 바로 인근에 위치한 자연녹지지역의 토지로서, 향후 산업단지 개발 완료에 따른 지가 상승 및 용도변경 가능성을 기대할 수 있습니다.

6.2. 도로 접근성: 기호(2) 토지가 도로로 이용되고, 기호(1), (3) 모두 도로에 접하고 있어 토지의 기본 가치(맹지가 아님)는 확보된 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 울산의 대형 개발 호재인 '에너지융합일반산업단지' 인근에 위치한 토지 일괄매각 건으로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높은 물건입니다.

다만, '농지취득자격증명' 및 '원상복구 의무'라는 명확하고 큰 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 관할 울주군청 담당 부서와의 면밀한 상담을 통해 농취증 발급 가능 여부와 원상복구 의무 이행에 필요한 정확한 시간 및 비용을 산출하여 안전 마진을 확보해야 합니다. 이는 단순한 토지 투자를 넘어선 특수물건 분석 능력이 요구되는 건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계