나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4525 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 산82 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4525 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 산82 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4525
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 산82
• 용도: 임야

서산지원 경매3계 2024타경4525 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 산82 | 감정가: 6,424,055,000원 | 최저가: 3,147,787,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경4525 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경4525 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 노OOOOOO

1.1. 2.소재지 및 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 351-20

용도: 임야

총 토지면적: 91711.00㎡ (약 27743평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.1. 3.감정가 및 면적

감정가: 6,424,055,000원

토지면적: 91711.00㎡ (약 27743평)

토지지분: 91711㎡ (약 27743평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

1.1. 4.특이사항 및 주의사항

특이사항: 해당 없음

주의사항:

- 본건은 일괄매각으로 진행됩니다.

- 목록1: 일부 '답'(휴경지) 상태임.

- 목록2: 일부 '답'(휴경지) 및 철탑부지 상태임.

- 목록3: 일부 '답'(휴경지) 상태이며, 지상에 송전철탑이 소재하고 공중으로 고압송전선로가 지나감.

- 을구1번 최선순위 지상권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리 소재 '수웅누리아파트' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을 주변 농경지대로 구성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건 및 인근 지역까지 차량 접근이 가능합니다. 차량 통행이 빈번한 간선도로가 인접해 있으며, 근거리 내 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

- 일련번호(1): 완경사지의 부정형 토지로, 대부분 자연림이며 일부는 '답'(휴경지) 상태이고 일부 농로로 이용 중입니다.

- 일련번호(2): 완경사지의 부정형 토지로, 대부분 자연림이며 일부는 '답'(휴경지) 및 철탑부지 상태입니다.

- 일련번호(3): 완경사지의 부정형 토지로, 대부분 자연림이며 일부는 '답'(휴경지) 상태입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

- 일련번호(1): 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

- 일련번호(2,3): 지정도상 맹지입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 가축사육제한구역(일부 제한 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 준보전산지.

- 일련번호(2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 가축사육제한구역(일부 제한 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 준보전산지.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리현황

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 노OOOOOO입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

주목해야 할 점은 '목록3' 토지에 을구1번 최선순위 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수 후 토지를 사용, 수익하는 데 상당한 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다. 지상권의 내용과 범위, 실제 이용 현황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 3.말소기준권리

감정평가서상 말소기준권리가 명확히 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 경매개시결정 등기 이전의 근저당, 압류, 가압류 등이 말소기준권리가 됩니다. 본건은 임의경매이므로 채권자의 신청에 의한 담보권 실행으로 추정되며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 인수되는 지상권은 말소되지 않습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설 현황

본건 소재지인 당진시 송악읍 석포리는 전반적으로 농경지와 자연림이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 인근 '수웅누리아파트'와 같은 주거 단지가 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 당진시 중심 시가지와의 거리를 고려할 때, 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거지의 지원 시설로서의 기능이 강할 수 있습니다.

1.4. 2.산업 및 개발 현황 (외부 검색 기반)

송악읍 일대는 당진시의 주요 산업 지역 중 하나로, 현대제철, 동국제강 등 대규모 산업단지가 인접해 있습니다. 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 긍정적 요인이지만, 동시에 산업 활동에 따른 환경 문제나 소음, 교통량 증가 등도 잠재적으로 고려해야 합니다. 본건 토지의 위치가 이러한 산업단지와 직접적으로 접해 있는지, 혹은 배후 지역에 속하는지에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

1.4. 3.혐오시설 유무 (외부 검색 기반)

외부 검색 결과, 본건 토지(석포리 351-20) 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되어 확인되지는 않았습니다. 다만, 당진시 송악읍 일대는 산업단지가 밀집해 있어, 지역 특성상 산업 폐기물 처리 시설, 정비 공장 등 일부 산업 관련 시설이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 장기적인 관점에서 환경 규제 변화나 주변 산업 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

가장 가까운 편의시설로는 '수웅누리아파트' 단지 내 상가 또는 인근 마을의 소규모 상점들을 이용할 수 있습니다. 당진 시내 주요 병원, 대형마트, 관공서 등은 차량으로 이동해야 접근 가능합니다.

1.5. 2.교육 시설

도보로 통학 가능한 근거리의 초등학교, 중학교는 확인되지 않으며, 통상적으로 인근 지역의 학교로 통학하는 형태일 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 3.대중교통

인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 배차 간격이나 노선 등을 고려할 때 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상 부담 (지상권 인수)

가장 큰 리스크는 목록3 토지에 설정된 최선순위 지상권의 인수입니다. 이는 토지의 소유권과 별개로 지상권자의 권리가 존속함을 의미하며, 토지 이용에 있어 제약을 초래할 수 있습니다. 지상권의 성격, 존속 기간, 지료 등을 명확히 파악하고 인수 후 토지 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.6. 2.토지 이용 현황 및 지형

토지의 상당 부분이 자연림으로 구성되어 있고, 일부는 휴경지 상태입니다. 또한, 완경사지의 부정형 토지라는 점은 개발이나 활용에 있어 지형적 제약이 따를 수 있음을 시사합니다. 특히 목록3 토지에는 송전철탑이 소재하고 고압송전선로가 지나고 있어, 해당 지역의 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3.맹지 (목록 2, 3)

일련번호 2번과 3번 토지는 지정도상 맹지입니다. 도로와의 접촉면이 없어 건축이나 개발을 위해서는 인접 토지와의 토지 사용 승낙 또는 분할, 합병 등의 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 저하시킬 수 있는 요인입니다.

1.6. 4.토지이용계획상 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 그리고 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 여러 법규와 규제를 준수해야 합니다. 특히 산지 관련 규제와 가축사육 제한은 향후 토지 개발 및 활용 계획 수립 시 신중한 검토를 요합니다.

1.6. 5.환경 및 주변 개발 영향

인근 산업단지와의 근접성으로 인해 잠재적인 환경 문제(소음, 먼지, 악취 등)의 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 송전철탑 및 고압선로의 존재는 미관상 좋지 않을 뿐 아니라, 토지 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리에 위치한 광대한 임야 및 농경지(휴경지) 일괄 매각 물건입니다. 대규모 토지 면적과 계획관리지역이라는 점은 향후 잠재적 개발 가치를 기대하게 하지만, 여러 중대한 제약 사항을 동반합니다.

가장 큰 문제는 목록3 토지에 인수되는 최선순위 지상권, 맹지인 목록 2, 3번 토지의 도로 접근성, 그리고 지상에 설치된 송전철탑 및 고압송전선로입니다. 또한, 완경사지의 부정형 토지라는 지형적 특성과 산지, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제약도 개발에 난관이 될 수 있습니다.

주변 산업단지의 존재는 지역 경제 활성화 측면에서 긍정적일 수 있으나, 환경적인 영향도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 일반적인 투자 목적의 토지 개발이나 실수요 목적의 매입보다는, 지상권 인수 문제, 맹지 해소, 송전탑 이설 등 복잡하고 상당한 추가 비용 및 노력이 수반되는 사업을 고려하는 특수한 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토, 전문가 컨설팅을 통해 인수되는 지상권의 상세 내용을 파악하고, 맹지 해소를 위한 현실적인 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.넓은 토지 면적 및 잠재 개발 가치

총 면적 91,711㎡ (약 27,743평)에 달하는 광대한 토지로서, 계획관리지역이라는 용도지역은 향후 잠재적인 개발 가치를 가지고 있습니다. (단, 아래 제약사항 고려 필수)

1.8. 2.지역 개발 가능성

당진시 송악읍은 산업단지가 발달한 지역으로, 지속적인 개발 압력과 함께 인프라 확충 가능성이 있습니다. 본 토지가 이러한 개발 흐름의 수혜를 입을 수 있는 위치라면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 3.상대적으로 낮은 진입 장벽 (권리 인수 시)

인수되는 지상권, 맹지, 송전탑 등 여러 제약으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있습니다. 만약 이러한 제약들을 극복할 수 있는 명확한 사업 계획과 실행 능력을 갖춘 투자자라면, 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 4.다양한 용도 전환 가능성 (제한사항 해소 시)

현황은 임야 및 휴경지 상태이나, 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위 허가 등을 통해 농업 외 타 용도로의 전환 가능성이 있습니다. (단, 산지, 가축사육제한, 지형, 맹지 등 제약사항 우선 해소 필요)

법원 정보

서산지원 경매3계