나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55288 [1] 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-37 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55288 [1] 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-37 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경55288 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-37 | 감정가: 670,131,480원 | 최저가: 229,854,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서산지원 2024타경55288 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-37

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건)

감정가: 670,131,480원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 면적: 492.00㎡ (약 148.84평)

토지 지분율: 49200/49200

건물 면적: 393.94㎡ (약 119.16평)

건물 지분율: 39394/39394

(참고: 본 물건은 아파트가 아니므로 전용면적/분양면적 구분은 적용되지 않습니다.)

1.2. 물건 특징

본 물건은 충남 당진시 난지섬 해수욕장 동측 인근에 위치하며, 통나무 및 철골구조의 지하 1층, 지상 2층 다가구주택(6가구) 및 근린생활시설(현황 창고)로 이용되는 수익형 부동산입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

위치: 난지섬 해수욕장 동측 인근 해안 지대에 위치하며, 주위는 펜션 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 간선도로와의 접근성도 보통 수준입니다.

도로: 본건 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고 있습니다. (주의: 북측 일부는 펜션단지내 도로로 이용 중입니다.)

2.2. 토지 이용 계획 및 형태

이용상태: 사다리 완경사의 토지이며, 현황은 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

용도지역: 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (해안 관광지로서의 경관 보존 지역입니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자가 동일인(민OO)이고 채권자는 평OOOOOOO입니다. 또한 본 사건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

3.2. 명도 리스크 및 임대차 관계

건물은 총 6가구의 다가구주택과 지하 1층 창고(근생시설 등재)로 구성되어 있습니다.

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 성공적인 명도 진행을 위해서는 현장 조사를 통한 실제 점유자(임차인) 유무 및 그들의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 다수인 다가구주택의 특성상 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 건물 이용 현황

건물은 통나무 및 철골구조의 주택이며, 사용승인일은 2007년 8월 3일입니다.

지하 1층: 공부상 제2종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.

1층 및 2층: 각각 다가구주택 3가구씩, 총 6가구로 이용 중입니다. (수익 발생의 기본 구조입니다.)

4.2. 주의 및 특이 사항 (잠재적 리스크)

1) 토지 이용의 문제: 목록 1 토지의 지목은 '대'이나, 북측 일부를 펜션단지 내 도로로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 제한이 될 수 있으며, 낙찰 후 도로로 이용 중인 부분에 대한 조치(원상복구 또는 사용료 협상)가 필요할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

2) 건물 용도 불일치: 목록 2 건물 중 지하 1층이 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황은 창고 등으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 재이용 계획에 따라 용도 변경 및 원상복구 명령 등의 행정적 리스크가 발생할 가능성이 있습니다.

3) 일괄매각: 토지와 건물이 일괄매각되므로, 권리 관계는 복잡하지 않으나 위에서 언급된 현황상 문제점들은 그대로 승계됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 환경

최고의 입지: 본 물건은 난지섬 해수욕장 동측 인근 해안 지대에 위치한 펜션 단지 내의 부동산입니다. 주말 및 휴가철 수요를 기반으로 하는 관광 상권의 중심부에 있습니다.

상권 분석: 주된 상권은 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설(식당, 매점 등)이며, 안정적인 숙박 수요가 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 지도 및 외부 정보 서비스 검색 결과, 본건 인근은 해수욕장 중심의 관광지로 조성되어 있어 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 생활 편의 및 접근성

난지섬 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 주거 시설과 관광 시설을 겸비한 특수 입지입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서해안 인기 관광지인 난지섬 해수욕장 인근의 '다가구주택(6가구) + 근린생활시설(창고)'이 혼재된 수익형 부동산입니다. 해안가 펜션 단지라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있어 숙박 사업이나 임대수익 창출에 적합합니다. 다만, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있는 점, 지하 1층 건물의 용도 불일치 등 명확한 현황상 리스크를 안고 있으므로 이에 대한 면밀한 분석과 처리 방안 마련이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

수익형 부동산: 다가구 6가구로 구성되어 있으며, 지상 1층 및 2층의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

입지 프리미엄: 해안가 펜션 단지 내에 위치하여 향후 시세 상승 및 관광 수익 창출에 유리합니다. 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발이 제한적인 만큼 기존 건물의 희소성이 있습니다.

경쟁력 확보: 현황상 리스크(도로 이용, 용도 불일치)를 정확히 파악하고 이를 감안한 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 추후 리스크 해소와 함께 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계