나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51743 [1] 충청남도 당진시 신평면 초대리 322 임야 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51743 [1] 충청남도 당진시 신평면 초대리 322 임야 경매
- 사건번호: 2024타경51743
- 주소: 충청남도 당진시 신평면 초대리 322
- 감정가: 1,551,566,000원
- 최저가: 532,186,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 임야
서산지원 경매3계 2024타경51743 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 초대리 322 | 감정가: 1,551,566,000원 | 최저가: 532,186,000원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서: 충남 당진시 신평면 초대리 임야 외 일괄 매각 건
1.1. 사건 및 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경51743 (1)
소재지: 충청남도 당진시 신평면 초대리 322 외 (일괄 매각 목록 전체 기준)
용도: 임야 (현황: 전, 대, 도로, 자연림 등 혼재)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOO
채권자: 이OOOOOO
1.2. 물건 개요
본 건은 충청남도 당진시 신평면 초대리 소재 농경지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역에 위치한 토지 일괄 매각 건입니다.
전체 토지면적은 11,709.00㎡ (약 3,541.97평)이며, 감정가는 1,551,566,000원으로 평가되었습니다.
목록 1, 4, 5, 6은 농지취득자격증명이 필요하며, 목록 3, 7은 제시외 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 고난이도의 물건입니다.
2. 물건 상세 분석
2.1. 면적 및 감정가
토지면적: 11,709.00㎡ (약 3,541.97평)
토지 지분율: 1170900 (단독 소유 또는 전체 지분으로 추정)
건물 제시외면적: 105.00㎡ (매각 제외)
감정가: 1,551,566,000원 (토지감정요항표 기준)
2.2. 입지조건
위치 및 주위환경: "초대2리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답 등의 농경지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.
교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
주변 개발 정보: 소재지 인근(초대리 115-1번지 일원)에 '당진 신평 아마존 농어촌관광휴양단지'가 추진된 바 있어, 장기적인 지역 개발 잠재력은 기대해 볼 수 있습니다.
혐오시설: 인근 초대리지는 낚시터로도 알려져 있으며, 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 자료에서 특정된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
2.3. 토지 현황 및 이용 상태
형태 및 이용상태: 목록별로 부정형의 평지 또는 완경사지로 다양하며, 현황은 전, 주거나지, 도로, 제시외 건부지, 자연림 등 공부상 용도와 차이가 큰 상태입니다.
공부와의 차이:
- 목록 2, 3: 공부상 '대'이나, 현황 일부 '도로 등'으로 이용 중.
- 목록 4: 공부상 '전'이나, 현황 일부 '도로' 등으로 이용 중.
- 목록 7, 8: 공부상 '임야'이나, 현황 일부 '제시외 건부지 및 전 등'으로 이용 중.
도로 현황:
- 목록 1, 5, 6, 7: 지적상 맹지이며, 인접 토지를 이용하여 접근 가능함.
- 목록 2, 3, 4: 본건 일부를 포함하여 폭 약 3m 내외의 비포장도로를 이용 가능함.
- 목록 8: 서측으로 폭 약 3m 내외 비포장도로로 접근 가능함.
2.4. 토지이용계획 및 제한사항
공통: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)입니다.
목록 7, 8 추가: 준보전산지<산지관리법>로 일부 산지 관리 제한을 받습니다.
3. 권리 분석 및 특이사항
3.1. 권리분석
경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매)
특이사항: 법정지상권 (가장 큰 리스크 요인)
- 목록 3, 7 지상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 매수자는 이에 대한 법률적 위험을 인수해야 합니다.
- 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이므로, 건물의 철거 여부 및 법정지상권 성립 여부에 따라 토지의 가치가 크게 변동될 수 있습니다.
3.2. 주의사항 및 기타사항
일괄매각: 전체 목록을 한 번에 매각하는 조건이므로, 개별 목록의 가치 차이 및 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.
농지취득자격증명(농취증): 목록 1, 4, 5, 6은 농지이므로 매수인은 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. (농업경영계획서 제출 등 준비 필요)
맹지 여부: 목록 1, 5, 6, 7은 지적상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로, 인접 토지를 이용해야 접근이 가능합니다. 건축행위 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.
제시외 물건: 목록 4에 제시외 비닐하우스 골조가 소재합니다. (철거 대상)
4. 시장 분석
4.1. 상권분석
본 건은 상업지역이 아닌 농촌지역의 임야 및 농지이므로 상권분석은 큰 의미가 없습니다. 다만, 계획관리지역이라는 점을 감안할 때, 향후 개발 시 소규모 공장, 창고, 또는 전원주택 부지 등의 용도로 변경될 잠재력을 가지고 있습니다.
4.2. 생활정보
인근에 초대2리 마을회관이 있어 기본적인 지역 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.
간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
5. 투자 판단
5.1. 잠재적 리스크
법정지상권 리스크: 제시외 건물(목록 3, 7)에 대한 법정지상권 성립 여부 판단이 불분명하며, 성립 시 토지 사용에 제한이 발생합니다. 이는 명도(인도) 소송 이상의 고난도 법률적 대응을 요구합니다.
농취증 제출 의무: 일부 목록에 대한 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 있습니다.
맹지 리스크: 목록 1, 5, 6, 7은 맹지로, 건축 등을 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보가 필수적입니다.
공부상 현황 불일치: 도로로 이용되는 부분이 많아 실제 사용 가능한 면적과 매수인이 취득하는 면적의 괴리가 클 수 있습니다.
5.2. 종합 의견
본 건은 면적 대비 감정가가 높고(약 13만원/㎡), 전체 토지가 계획관리지역으로 용도가 양호한 대규모 임야 및 농지 일괄 매각 건입니다. 하지만 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물 문제, 맹지 문제, 농취증 문제 등 다수의 법률적/행정적 리스크를 동시에 내포하고 있습니다. 따라서 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 사전에 법정지상권 관련 면밀한 권리분석 및 전문가의 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다. 리스크가 해소될 경우 잠재적 가치가 높게 평가될 수 있는 물건입니다.
5.3. 투자 포인트
대규모 면적: 11,709.00㎡의 대규모 토지를 일괄 취득하여 개발할 경우 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.
용도지역: 대부분의 토지가 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 속하여 다양한 개발(창고, 소규모 공장, 전원주택단지 등) 가능성이 있습니다.
개발 호재(잠재적): 인근 농어촌관광휴양단지 조성 사업 등의 지역 개발 계획이 장기적으로 지가 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매3계