나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55127 [1] 충청남도 당진시 신평면 금천리 631 과수원 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55127 [1] 충청남도 당진시 신평면 금천리 631 과수원 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경55127 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 금천리 631 | 감정가: 1,301,344,000원 | 최저가: 446,360,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경55127 (1)이며, 충청남도 당진시 신평면 금천리 631 소재 부동산입니다.

용도는 과수원 등 농지이며, 감정가는 1,301,344,000원으로 평가되었습니다.

총 토지면적은 12,745.00㎡ (약 3,856.0평)로 대규모 농지입니다.

1.2. 핵심 요약

본 물건은 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 위에 존재하는 제시외 건물(총 111.00㎡)은 매각에서 제외되며, 이에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인해 가치가 제한된 상태로 평가되었으며, 목록 1, 2, 3, 5는 농지 취득 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다 (미제출 시 입찰보증금 몰수).

현황상 일부 토지는 도로 및 제시외 건물 부지로 이용되고 있으며, 목록 4는 공부상 '대'이나 현황은 '전'으로, 목록 5는 공부상 '과수원'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리에 소재하는 '새마지 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다.

차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 용도지역은 계획관리지역으로, 개발 행위에 있어 비교적 유연성이 높은 지역에 해당합니다. 기호 4, 5는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근은 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 제외 물건

매각대상은 토지(12,745.00㎡) 일괄매각이며, 건물면적 111.00㎡ 규모의 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 성립 시에는 토지 이용에 제약을 받게 되며, 불성립 시에는 건물 철거 소송 및 부당이득 반환 청구 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이 경우 건물 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 취득 조건

목록 1, 2, 3, 5는 농지법상 농지에 해당하여 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 낙찰자는 매각결정기일 전까지 해당 증명을 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.

임대관계는 미상이며, 인수할 임차권 여부는 현장조사(임장)를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 지역 특성

본 물건이 위치한 금천리는 농촌지대로서 주거 및 영농 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 상업시설은 미약하며, 상권분석보다는 농업용 또는 장기적인 개발 잠재력 측면에서 접근해야 합니다.

토지의 용도지역이 '계획관리지역'인 점은 장기적으로 농지 전용을 통한 주택 건축, 창고 또는 소규모 공장 설립 등 다양한 용도로의 개발 가능성을 열어둔다는 점에서 긍정적입니다. (단, 건폐율 및 기타 법규 준수 필요)

가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 수익 창출은 제한됩니다.

5. 생활정보

주위는 농촌 마을의 특성을 가지며, 새마지 마을회관 인근에 위치하여 마을 공동시설 이용에는 용이합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 간선도로 접근성이 보통 수준으로 농산물 운송 등 영농 활동에 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크

매각에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립되면 건물의 철거가 불가능하여 토지 이용이 영구적으로 제한되며, 토지 가치에 심각한 영향을 미칩니다.

2) 농지취득자격증명 리스크

농취증 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 농업경영계획서 작성 및 농지법상 자격 요건 충족 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3) 지목과 현황의 차이 리스크

공부상 '대' 또는 '과수원'인 토지가 현황은 '전' 또는 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 지목 변경이나 농지 전용 시 행정적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1만 2천 제곱미터 이상의 대형 농지로서 '계획관리지역'이라는 장점을 가지고 있어 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

그러나 매각에서 제외된 제시외 건물과 그에 따른 법정지상권 성립 불분명 문제는 향후 소송 및 철거 분쟁 발생 가능성을 내포하는 매우 높은 리스크 요인입니다.

토지 이용 목적이 명확하고, 법정지상권 관련 분쟁 해결을 위한 자금 및 시간적 여유를 가진 전문 투자자에게 적합하며, 일반 실수요자가 단독으로 접근하기에는 위험 부담이 큽니다.

8. 투자 포인트

1) 계획관리지역 대규모 토지 (12,745.00㎡)

개발 행위에 유리한 계획관리지역에 위치하여 농지 전용 및 용도 변경의 장기적인 잠재력이 높습니다.

2) 제한적인 감정가

제시외 건물 존재로 인해 감정가가 제한된 상태로 책정되었으므로, 해당 리스크를 해결할 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3) 일괄매각으로 인한 개발 용이성

5개 필지가 일괄 매각되어 대규모 개발이나 농업 경영에 용이합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계