나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54902 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 722-1 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54902 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 722-1 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경54902
• 주소: 충청남도 태안군 남면 신온리 722-1
• 감정가: 391,569,600원
• 최저가: 134,307,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 숙박시설

서산지원 경매3계 2024타경54902 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 722-1 | 감정가: 391,569,600원 | 최저가: 134,307,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서: 충남 태안군 남면 신온리 숙박시설 (서산지원 2024타경54902)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 서산지원 2024타경54902 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

소재지는 충청남도 태안군 남면 신온리 722-1로, 용도는 숙박시설입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 감정가는 391,569,600원입니다.

토지 면적은 704.00㎡ (약 213.0평)입니다.

건물 면적은 197.16㎡ (약 59.6평)이며, 제시외 건물 면적 161.30㎡ (약 48.8평)이 매각에 포함되어 총 건물 면적은 358.46㎡ (약 108.4평)입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 70400, 19716으로, 공유물건으로 추정됩니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 태안군 남면 신온리 "드르니" 내에 위치합니다. 주변은 숙박시설(펜션), 전, 답, 염전 등 농경지와 임야가 혼재하는 지대입니다.

드르니항과 가까운 관광지형 입지로 추정되며, 주위환경은 보통입니다.

교통 상황은 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지로 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

지역 지구상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석 (임차인 및 특이사항)

본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ), 제시외 물건 (ㅁ), 제시외 수목 (ㅂ: 조경수, 조경석, 관정 등)이 모두 매각에 포함됩니다.

임차인 현황:

임차인 조근희는 보증금 15,000,000원, 월 차임 1,100,000원으로 신고하였습니다.

특이 사항으로 임차인은 유익비 24,700,000원을 주장하고 있습니다.

유익비 상환청구권 관련 리스크:

채권자 측은 임차인이 임대차 종료 후 원상회복 약정을 하여 유익비 또는 필요비 상환청구권을 포기하였다고 주장하고 있습니다.

낙찰자는 임대차 계약서 상의 '원상회복 약정' 내용을 확인해야 하며, 법적 해석에 따라 유익비 상환청구권의 인정 여부가 달라질 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

만약 유익비가 인정된다면 낙찰자가 추가로 인수할 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 유익비 주장에 대한 법원의 최종 판단이나 임차인과의 명도 협상 과정에 유의해야 합니다.

공부와의 차이 및 기타:

공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상으로 감정평가되었습니다. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되는 점을 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 건이 위치한 "드르니" 지역은 인근 드르니항 및 백사장항과 꽃게다리로 연결되어 있어 관광객의 유입이 활발한 지역입니다. 주위에 숙박시설 및 펜션이 다수 혼재하는 전형적인 해안 관광지 상권으로 판단됩니다.

주요 상권은 관광객을 대상으로 하는 숙박업 및 관련 편의시설이 중심을 이룰 것으로 보입니다.

생활정보:

주변이 농경지, 임야 및 펜션 단지로 구성되어 있어 일상생활을 위한 대형 편의시설(대형마트, 병원 등)은 태안읍내나 인접 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

소규모 상점이나 식당은 인근 드르니항이나 펜션 단지 주변에 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

혐오시설:

인근 지역에 대규모 폐기물 처리 시설이나 공동묘지 등 특정한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 전, 답, 염전 등이 혼재하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 고려하여 현장 답사를 통한 소음, 냄새 등 환경적인 요소를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 권리 관계 리스크: 임차인의 유익비 24,700,000원 상환청구권 주장 및 이에 대한 채권자의 포기 주장이 대립하고 있습니다. 유익비 인정 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 개발 및 규제 리스크: 계획관리지역이나 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역 등 규제 사항이 있으므로, 향후 용도 변경이나 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 시설 노후화 리스크: 건물의 구조가 일반철골구조 위 샌드위치판넬, 아스팔트슁글 지붕의 2층 건물로, 건축 시기 및 내부 마감 상태에 따라 추가적인 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 관광 시장 리스크: 해안가 관광지 상권의 특성상 계절적 요인 및 국내 관광 트렌드 변화에 따른 수익성 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 태안의 대표적인 관광지인 '드르니' 지역에 위치한 숙박시설로, 지리적 위치의 희소성과 관광 수요를 바탕으로 안정적인 운영 수익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 임차인의 유익비 청구 문제와 건물 및 제시외 시설의 정확한 상태 확인이 필수적이며, 경매 과정을 통한 권리 관계 해결이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 관광지 입지: 드르니항 및 주변 펜션 단지와 연계된 관광 명소에 위치하여 숙박시설로서의 잠재 수요가 확실합니다.

2. 일괄매각: 토지 및 건물 외 제시외 건물, 조경수 등도 매각에 포함되어 추가 비용 없이 부대시설을 활용할 수 있습니다.

3. 넓은 대지 면적: 토지 면적 704.00㎡ (약 213.0평)로, 넓은 부지를 활용한 주차 공간 확보 및 추가적인 야외 시설 설치에 유리합니다.

투자 시 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 이용 현황, 임차인의 실제 점유 및 영업 여부, 그리고 유익비 청구에 대한 법적 판단 가능성 등을 심층적으로 확인해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계