나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53213 [1] 충청남도 태안군 태안읍 반곡리 929 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53213 [1] 충청남도 태안군 태안읍 반곡리 929 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경53213 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 반곡리 929 | 감정가: 299,520,000원 | 최저가: 102,734,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경53213 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 반곡리 929

용도(공부): 전

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 299,520,000원

토지면적: 2496.00㎡ (약 755평)

건물 제시외면적: 779.66㎡ (매각 제외)

1.3. 주요 특이사항

본건은 지목 '전'이나 건축허가를 받아 공사가 중단된 상태의 토지이며, 대규모 제시외 건물(779.66㎡)이 존재하나 매각에서 제외되어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 또한, 총 10억 5천만원 이상의 유치권 신고(2건)가 접수되었으나, 그 성립 여부 역시 불분명하여 입찰자의 면밀한 분석이 필요합니다. 농지취득자격증명(농취증)이 필수이며 미제출 시 보증금이 몰수되니 주의해야 합니다.

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 태안군 태안읍 반곡리에 위치하며 '반곡2리 마을회관' 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 전답 등 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 농촌 지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합하고 있어 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 간선도로와의 접근성 등 교통 여건도 보통으로 평가됩니다. 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 현재 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있는 점은 참고해야 합니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

본건은 전답, 자연림, 단독주택 위주의 농촌 지대에 위치하므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없으며, 전원주택이나 관련 시설 부지로서의 활용 가능성에 중점을 둬야 합니다. 주변에는 태안읍사무소 등 기본적인 행정 시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 보입니다. 감정평가서상 주위 환경은 보통 수준의 농촌 지대로서, 특별히 인근에 고압선, 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

2.3. 생활 정보 및 교통

태안읍 내 생활 편의 시설(병원, 마트, 관공서 등)까지는 차량으로 이동이 필요할 것으로 보입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능한 점은 장점입니다. 토지는 부정형 평지이며 건축 허가를 받은 상태에서 공사가 중단된 상태로, 새로운 건축물 완공을 염두에 둔 개발 사업 진행이 가능합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자 이OO가 소유자/채무자 박OO를 대상으로 진행하는 경매입니다.

특이사항으로 중복사건으로 진행되고 있으며, 가장 큰 권리상의 핵심은 유치권과 법정지상권의 성립 여부입니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

가. 대규모 유치권: 디자인 소재 종합건설(9억원) 및 주식회사 예강종합건설(1억 5천 6백만원) 등 총 10억 5천만원 이상의 유치권이 신고되었으며, 이는 감정가(2억 9천만원대)를 크게 상회하는 금액입니다. 다만, 유치권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자는 이를 배제하거나 대항력을 제거할 수 있는지 여부를 현장 조사 및 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립한다면, 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

나. 법정지상권 및 제시외 건물: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(779.66㎡)이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 이용 및 매매에 큰 제약이 따르게 됩니다. 제시외 건물 철거를 위한 소송 진행 시 추가적인 비용과 시간이 발생합니다.

다. 농지취득자격증명(농취증): 지목이 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 현황은 공사 중단 상태이므로 농취증 발급 가능성을 미리 확인해야 하며, 농취증을 받기 위해 원상회복명령을 받을 가능성도 있다는 점에 유의해야 합니다.

라. 최저매각가격의 제한: 제시외 건물 소재로 인하여 최저매각가격이 제한받는 가격임을 고지하고 있어, 해당 건물로 인해 토지 가치가 저평가되었을 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 태안읍 인근 자연녹지지역 내 대규모 토지(약 755평)로 개발 잠재력은 있으나, 유치권과 법정지상권 관련 리스크가 매우 크고, 제시외 건물 면적이 토지 면적의 약 30%에 달하며 매각에서 제외되어 향후 토지 이용에 제약이 예상되는 고난이도 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 위험도가 높은 물건으로 판단되며, 철저한 현장조사 및 법률 전문가의 조언 없이는 입찰을 권하지 않습니다.

4.2. 투자 포인트

가. 개발 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있고, 이미 건축허가를 받은 이력이 있으므로 개발 인허가 측면에서 유리합니다. 태안읍 인근의 대규모 토지를 확보하려는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

나. 높은 감가 가능성: 유치권 및 법정지상권 리스크로 인해 다수의 유찰이 예상되므로, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 리스크를 상쇄할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

다. 대형 면적: 2496.00㎡ (약 755평)의 대형 면적으로, 향후 전원주택단지 또는 근린생활시설 부지 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

(보고서 끝)

법원 정보

서산지원 경매3계