나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55646 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 701-83 2동호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55646 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 701-83 2동호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경55646
• 주소: 충청남도 태안군 남면 안면대로 1722-73
• 감정가: 1,450,985,400원
• 최저가: 497,687,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 숙박시설

서산지원 경매3계 2024타경55646 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 안면대로 1722-73 | 감정가: 1,450,985,400원 | 최저가: 497,687,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

본 경매 물건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재, 국도변 상가지대에 위치한 숙박시설(모텔)입니다. 토지/건물 일괄매각 방식의 임의경매 물건이며, 감정가는 14억 5천만원대입니다. 다수의 제시외 건물 및 기계기구가 매각에 포함되어 건물 및 토지의 이용 상태는 양호하나, 인접 타인 소유 건물과의 전기 공급(수변전설비) 문제가 핵심적인 잠재 리스크로 확인됩니다.

사건번호: 서산지원 2024타경55646 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 701-83 2동호

용도: 숙박시설 (모텔)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,450,985,400원

토지면적: 2365.00㎡ (약 715.39평)

건물면적: 959.52㎡ (약 290.39평)

제시외건물면적: 152.20㎡ (약 45.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 태안군 남면 신온리 세칭 "거온" 북동측 인근에 위치하며, 주유소, 상가, 모텔 등이 혼재하는 국도 주변의 상업 지대입니다.

위치 및 환경: 국도변에 위치하여 접근성이 용이하며, 주변은 상가지대로서 보통의 주위환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

도로 상태: 주 건물(기호③,⑤ 토지)은 북동측 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 일부 토지(기호②,④)는 지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 포함)

본 물건은 채권자에 의한 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

매각 포함 사항: 제시외 건물(㉠~㉢, ㉣~㉥), 제시외 기계기구(수변전설비 ㉧), 제시외 수목(㉦)이 모두 매각에 포함됩니다. 이는 건물 이용에 필수적인 시설물이므로 긍정적입니다.

임대차 관계: 임대관계는 현재 '미상'으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

소유/채무 관계: 소유자(유OO)와 채무자(김OO)가 상이하며, 채권자(엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)는 금융기관 또는 사채권자로 추정됩니다.

1.4. 상권분석 및 건물 현황

숙박시설(모텔)로 이용 중이며, 국도변 상권의 특징을 가집니다.

용도 및 이용: 건물은 지하 1층~지상 4층 규모의 철근콘크리트 구조로, 지하 1층은 기계실/관리실, 1층은 객실/안내실, 2~4층은 객실로 이용되는 전형적인 숙박시설입니다. 위생 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

상권 특성: 국도 주변 상가지대에 위치하여 차량 이동 인구를 대상으로 하는 숙박 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 이미 주위에 모텔이 혼재하고 있어 상권 경쟁은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

토지 이용: 주 건물 부지는 상업용 건부지로 이용 중이며 평탄합니다(기호③,⑤). 일부 토지(기호②,④)는 자연림 또는 토림으로 구성되어 향후 개발 가능성 또는 조경 자원으로 활용될 수 있습니다.

1.5. 생활정보 (주변 환경)

주변 환경은 주거 밀집 지역이라기보다는 상업 및 숙박시설 밀집 지역으로 판단됩니다.

교통: 국도와 인접해 있어 자가용 접근성은 매우 우수합니다. 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주변 시설: 상가 및 주유소 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 편의 시설 이용은 국도변 상권을 통해 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 추가 검색 결과로는 물건지에 인접한 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 주의사항에 근거한 물건 취득 시 유의해야 할 주요 리스크입니다.

전기 공급 문제: **(가장 큰 리스크)** 목록 3, 5 지상의 수변전설비(제시외 기계기구 ㉧)가 본건 건물 목록 1뿐만 아니라 인접 필지(태안군 남면 신온리 701-84) 지상의 타인 소유 건물에 **동시 전기를 공급 중**입니다. 이는 낙찰 후 타인 소유 건물과의 전기 사용 및 분리 문제에 대한 협의가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 전기 공급 중단 등 운영상의 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 물건지 전체 토지(기호②~⑤)가 계획관리지역이나, 가축사육제한구역(소, 말, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리, 젖소, 양, 사슴 등에 대한 복합적 제한)으로 지정되어 있어 다른 용도로의 개발이나 전환 시 제약이 따릅니다.

맹지 리스크: 기호②, ④ 토지는 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통한 통행권 확보가 필요하거나, 현황상 통로가 폐쇄될 경우 재산권 행사에 지장을 받을 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현황상 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 유치권자와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

1.7. 1. 종합 의견

본 물건은 태안 국도변 상업 지역에 위치한 숙박시설로, 매매가 대비 저렴하게 취득할 경우 수익형 부동산으로서의 가치는 충분합니다. 토지면적(약 715평)이 넓고 건물 연면적(약 290평)도 규모가 있어 사업 운영에 적합합니다. 다만, 가장 중대한 리스크인 '인접 타인 건물과의 수변전설비 공동 사용 문제'에 대한 사전 파악 및 해결 방안(분리 설치 비용 및 협상 전략)을 마련하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

1.7. 2. 투자 포인트

숙박시설 운영: 현황 그대로 숙박시설을 운영하고자 하는 실수요자에게 적합하며, 국도변의 접근성을 활용한 안정적인 숙박 수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 토지 활용: 넓은 토지 면적(일부 자연림/토림 포함)을 보유하고 있어, 향후 리모델링을 통해 캠핑장/글램핑장 또는 부대시설(카페, 식당 등) 확충을 통한 복합 숙박 시설로의 전환도 고려할 수 있습니다.

제시외 시설 포함: 숙박시설 운영에 필요한 제시외 시설(건물, 기계기구, 수목)이 일괄 매각에 포함되어, 추가적인 인수 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계