나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58348 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 260-7 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58348 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 260-7 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경58348 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 260-7 | 감정가: 559,802,400원 | 최저가: 192,011,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 260-7 소재의 주/상용 건물 및 토지 일괄 매각 건입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경58348 (1)이며, 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 동일인(윤OOOOOOOOOOOOOO)으로 파악되며, 채권자는 합OOOOOOO입니다.

물건은 토지 총 512.00㎡ (약 154.88평)와 건물 총 278.64㎡ (약 84.30평) 및 제시외 건물 231.20㎡ (약 69.94평)를 포함하여 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 건물 제시외 면적이 본 건물 면적에 준하는 상당한 규모이므로 이 점을 유의해야 합니다.

1.2. 감정가 및 매각 조건

본 물건의 감정가는 559,802,400원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각이며, 주의사항에 명시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 매각에 포함되어 있습니다. 또한, 건물 2층은 건축물대장상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본 건은 당진시 합덕읍 운산리 소재 "합덕버스터미널" 남동측 인근에 위치합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 목록 1은 주상용 건물의 부지로 이용 중인 사다리형의 평지이며, 목록 2는 부정형의 평지로서 나지 상태, 일부 도로 및 제시외 건물의 부지로 이용 중인 것으로 보입니다. 목록 2의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

주위는 근린생활시설이 주를 이루며 공동주택 등이 산재하는 지역으로, 터미널 인근의 일반적인 주상복합 형태의 상권입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 및 용도 변경의 유연성을 가질 수 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

주변 환경 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 합덕버스터미널, 합덕수리민속박물관 등이 인근에 위치하는 보통 수준의 생활 환경입니다.

3. 물건 분석 및 권리관계

3.1. 물건의 이용 현황

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

이용 상태는 1층은 주택 및 근린생활시설(일부 공실)로, 2층은 주택(현황 주거용)으로 이용 중입니다. 주택 부분 및 2층에 위생 및 난방 설비가 갖춰져 있습니다.

3.2. 권리분석 및 주의사항

일괄매각 건이므로 토지, 건물, 그리고 제시외 건물 일체를 매수하게 됩니다. 제시외 건물 역시 포함 매각이므로 추가적인 철거 및 법정지상권의 리스크는 낮습니다.

가장 중요한 주의사항은 '공부와의 차이'입니다. 건축물대장상 2층은 근린생활시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당하며, 낙찰자는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령에 직면할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

토지 목록 2의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 건축 및 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 토지대장상 260-70번지가 1998년 260-7번지로 합병된 이력이 있으나, 현재 등기부등본 및 건축물대장상의 표기 오류를 정비해야 할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

- 2층 용도 위반 리스크: 건축물대장상 근린생활시설을 현황 주거용으로 사용하는 용도 위반 상태입니다. 이에 따른 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구(주택 용도->근린생활시설 용도) 비용이 발생할 수 있습니다.

- 임대차 미상: 현재 임대 관계가 미상인 바, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 입찰 전 철저히 조사해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

- 현황 도로 문제: 목록 2 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 사유지이지만 도로로 사용되고 있어 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 합덕버스터미널 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 주상용 건물로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 토지(약 154.88평) 및 건물(약 84.30평)의 면적이 적지 않으며, 특히 제시외 건물(약 69.94평)까지 일괄 매각되어 실사용 면적은 충분합니다.

다만, 2층의 용도 위반 문제와 임대차 관계 미상은 반드시 해결하거나 리스크를 감안해야 하는 부분입니다. 해당 물건의 감정가는 용도 위반 문제가 반영되지 않은 가격일 수 있으므로, 입찰 시 이행강제금 및 원상복구 비용 등을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

- 합덕터미널 인근의 주상용 부동산으로, 주거 및 상업용 수익 창출이 동시에 가능한 구조입니다.

- 제2종일반주거지역 토지이므로 비교적 높은 용적률을 통한 재건축 또는 리모델링의 잠재적 가치가 있습니다.

- 토지 및 제시외 건물을 포함한 모든 구조물이 일괄 매각되어 추가적인 권리 문제(법정지상권) 발생 가능성이 낮습니다.

- 낮은 가격으로 낙찰받아 용도 위반 문제를 해결(원상복구 또는 용도 변경 허가)하고 주거 및 상업 시설로 재임대 시 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계