나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58287 [1] 충청남도 당진시 송산면 도문리 168-1 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.17

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 치장 벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층: 주방, 식당, 다용도실, 거실, 방, 현관, 데크, 보일러실, 욕실 등임.
2층: 욕실, 방2 등임.

설비내역

LPG에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임(매수신청보증금 20%)
- 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경58287 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 212,118,060 원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송산면 도문리 168-1 주건축물제1동

건물 용도: 단독주택

토지 면적: 435.00㎡ (약 131.59평)

건물 면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

매각 대상: 건물만 매각

1.3. 특이사항

법정지상권, 공동담보

재매각임 (매수신청보증금 20%)

건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 도문리에 소재하며, 주변은 농경지 및 자연녹지, 일부 주거시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 주변 교통

정확한 대중교통 정보는 파악되지 않았으나, 인근 도로망을 통해 차량 이동은 원활할 것으로 보입니다. (참고: 송산면 지역의 일부 매물은 버스 정류장까지 도보 거리 확보가 가능한 곳이 있습니다.)

2.3. 주변 시설

본 물건지의 상세한 주변 편의시설 및 혐오시설 정보는 외부 자료로 확인되지 않았습니다. 다만, 송산면 지역은 전원주택지나 농경지가 많은 지역으로, 도심지 대비 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 2일 접수된 김선미의 가압류 (금 31,002,739원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 가압류 및 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 만약 법정지상권이 성립될 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에서 언급된 법정지상권 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원이고 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

당진시 송산면 지역은 현대제철 인근으로 국가산업단지 개발 계획이 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변 상업시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 단독주택 위주의 주거 형태를 고려할 때 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

송산면 지역은 전원생활 또는 귀촌을 고려하는 수요자에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

인근 교육 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

본 물건의 가장 큰 리스크는 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 소유자는 토지 사용에 대한 별도의 대가를 지불하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으며, 이는 건물의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

6.2. 건물만 매각

토지가 아닌 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유자는 토지에 대한 소유권이나 사용권을 갖지 못하게 됩니다. 이는 법정지상권 문제와 직결될 수 있는 중요한 부분입니다.

6.3. 재매각

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 최초 경매 시 유찰되었거나, 매각 허가 후에도 계약이 이루어지지 않았음을 의미하며, 일반적으로 권리관계의 복잡성, 과도한 입찰가, 또는 시장의 낮은 관심 등이 원인일 수 있습니다. 재매각 시에는 매수신청보증금이 감정가의 20%로 상향됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 단독주택으로, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 재매각이 진행 중이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 방안을 강구하거나, 법정지상권이 성립하지 않는다는 확신이 있을 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 가능성

만약 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있고, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있다면, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 토지 이용 계획

송산면 지역은 산업단지 개발 등 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석을 위해 주변 단독주택의 매매 정보를 조사하였으나, 정확한 가격대를 산정하기에는 정보가 제한적이었습니다.

일반적으로 송산면 지역의 토지 시세는 평당 20만 원 내외에서 거래되는 사례가 있습니다.

그러나 본 물건은 건물만 매각되는 점, 그리고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 매우 큰 위험 요소를 감안해야 합니다. 이러한 조건 하에서는 건물의 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

감정가: 212,118,060 원

위험 요소를 고려하여, 낙찰 후 추가적인 법률 비용 및 법정지상권 문제 해결 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 50%~70% 수준인 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서, 법정지상권 문제에 대한 확실한 정보 확보 및 해결 가능성을 최우선으로 고려하여 결정해야 합니다. 이 범위는 법정지상권이 성립되지 않거나, 이를 해결했을 경우의 잠재적 가치를 보수적으로 추정한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.