나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122695 [1] 대전광역시 서구 탄방동 1413 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122695 [1] 대전광역시 서구 탄방동 1413 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매5계 2024타경122695 | 소재지: 대전광역시 서구 도솔로483번길 42 | 감정가: 1,004,715,080원 | 최저가: 344,618,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경122695 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 1413

용도: 다가구주택

감정가: 1,004,715,080원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 한OO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 221.90㎡ (약 67.12평)

건물면적: 517.12㎡ (약 156.43평)

건물 제시외면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

총 건물면적 (제시외 포함): 601.12㎡ (약 181.84평)

토지 지분율: 22190

건물 지분율: 51712

구조: 철근콘크리트조 경사지붕 3층 다가구주택 (사용승인일: 1997.07.22.)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

제시외 건물 (포함): 3층 누다락을 개조한 4층 다가구주택 2가구 (약 69.7㎡) 및 옥상 간이창고 (약 14.3㎡)가 포함되어 일괄매각됨. (주의: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 건축물대장상 미등기 상태일 가능성이 높아 추후 양성화 또는 철거 이슈 발생 여부 확인 필요)

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대전광역시 서구 탄방동의 정비된 주택지대에 위치하며, 남선공원 남측에 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택지구입니다. 도로 상황은 북서측 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다. 또한, 대전의 중심 신도심인 둔산지구 택지개발사업 구역 내 단독주택 용지에 해당하여 지역 가치가 높습니다.

2.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 남선공원 남측 근접, 정비된 주택지대로 환경 보통.

교통상황: 차량 통행 가능. 인근 시내버스 정류장 및 근거리에 대전지하철 용문역이 위치하여 교통상황은 다소 편리한 편입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구), 사업지역기타(단독주택용지).

건물 이용상태: 지하 1층 3가구 (2가구 공실), 1, 2층 각 3가구, 3층 1가구로 이용 중이며, 특히 3층 누다락 개조를 통해 4층에 다가구주택 2가구가 추가로 이용 중입니다. (총 12가구로 이용 추정)

임대관례: 다가구주택 각 호별 임대 중으로 보이나, 상세 내역은 미상입니다. 현장조사시 점유자 부재로 내부 확인이 곤란하였습니다.

2.3. 면적 분석 (단위: ㎡, 평)

총 토지면적: 221.90㎡ (67.12평)

총 건물 연면적 (제시외 포함): 601.12㎡ (181.84평)

용적률 검토: 제2종일반주거지역의 용적률 기준에 따라 본 건물 연면적과 토지면적을 고려할 때, 제시외 건물을 포함하여 기존 용적률을 초과했을 가능성이 있습니다. (3층 누다락을 4층 주택 2가구로 개조 이용 중인 점)

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

교통 인프라: 대전지하철 1호선 용문역이 근거리에 위치하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대전 시내 접근성이 우수합니다.

주거 환경: 남선공원과 근접하여 녹지 공간이 풍부하며, 둔산지구 택지개발사업 구역 내 단독주택 용지에 속해 주거 선호도가 높은 지역입니다.

3.2. 상권 분석

탄방동 상권은 둔산 신시가지 개발 이후 꾸준히 인구가 유입되는 소비 중심 지역으로, 20~30대 젊은 층부터 중장년층까지 다양한 계층이 거주하고 있습니다. (인근 용문동, 괴정동, 중구, 동구 고객 유입).

대형 유통점: 인근에 로데오타운, 샤크존, 하이플러스 상가 등 대형 유통시설이 포진되어 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. (다만, 최근 홈플러스와 세이탄방점 등 일부 대형 상가의 폐점으로 인해 상권 활성화를 위한 '탄방동 문화예술의 거리' 조성 사업이 추진되는 등 변화의 시기에 있습니다.)

문화시설: 로데오타운에는 영화관과 사우나 등이 갖춰져 있어 쇼핑, 영화 관람, 휴식을 한 번에 해결할 수 있는 복합 편의시설을 이용할 수 있습니다.

3.3. 생활 정보

학군 및 편의시설: 아파트 단지와 오피스텔 빌딩이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 교육 및 생활 인프라가 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 인근 탐문 및 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석

매각 물건: 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 매각에서 제외되는 부분이 없어 명도에 대한 리스크 외에는 일반적인 부동산 강제경매 물건으로 보입니다.

임대차 관계: 감정평가서상 '다가구주택 각 호별 임대중'으로 기재되어 있어, 다수의 임차인이 존재할 가능성이 높습니다.

주의사항: 임대차 현황을 정확히 파악하여 대항력 있는 임차인의 유무 및 보증금 액수를 확인하는 것이 최우선입니다. 배당 요구 종기일 이후 미신고 임차인 및 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금 리스크를 최소화해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

불법 증축 (제시외 건물): 3층 누다락을 개조하여 4층 다가구주택 2가구 (약 69.7㎡)로 이용 중인 제시외 건물은 명백한 불법 증축에 해당하며, 건축물대장상 위반 건축물로 등재될 경우 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 위험이 존재합니다.

(주의) 매수자가 낙찰 후 양성화 (합법화)를 시도하거나 철거해야 할 리스크를 감안해야 합니다. 특히 다가구 주택의 용도/가구 수 제한 준수 여부도 함께 확인해야 합니다.

공실 리스크: 지하 1층 3가구 중 2가구는 현재 공실로 확인되어, 낙찰 후 임대차 시점까지의 공실에 따른 수익률 감소를 고려해야 합니다.

5. 투자 포인트 및 종합 의견

5.1. 투자 포인트

위치적 장점: 대전 서구의 둔산지구 인근 주거 선호 지역으로, 지하철역(용문역) 및 공원(남선공원) 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

임대수익률: 다가구주택으로 이용 가구 수가 많아 (총 12가구 추정) 적절한 임대 관리를 통해 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다. (다만, 불법 증축 부분의 리스크 해소 전까지는 리스크 요인으로 작용)

토지 가치: 제2종일반주거지역 내 단독주택 용지로, 장기적으로 토지 가치 상승 여력 및 향후 건축물 리모델링/재건축 시의 잠재력을 보유하고 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 대전 서구의 핵심 주거지역에 위치한 수익형 다가구주택으로서, 위치와 교통, 생활 인프라 측면에서 매우 우수한 투자 물건입니다.

(주의) 그러나 제시외 건물의 불법 증축 문제가 가장 큰 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 지역의 위반 건축물 단속 현황, 양성화 가능성, 이행강제금 수준 및 철거 비용 등을 철저히 조사하고 입찰가를 산정해야 합니다. (임대차 현황에 대한 명확한 권리 분석이 선행되어야 함)

5.3. 투자 적정성

우수 입지에 따른 안정적인 임대수익을 추구하는 투자자에게 적합한 물건이나, 불법 증축 리스크를 명확히 이해하고 감수할 수 있는 실투자자 또는 건축 관련 전문 지식이 있는 투자자에게 유리할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계