나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [3] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [3] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경771
• 주소: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8
• 감정가: 706,891,000원
• 최저가: 242,464,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

청주지방법원 경매5계 2025타경771 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 | 감정가: 706,891,000원 | 최저가: 242,464,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (청주지방법원 2025타경771 (3))

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경771 (3)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 외 다수

용도: 다세대주택 (신축 중 중단된 공동주택 및 토지 일괄매각)

감정가: 706,891,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산임의경매, 중복사건)

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 토지면적: 776.00㎡ (약 234.77평)

총 건물면적: 4018.56㎡ (약 1215.65평)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 도원사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 북측으로 접한 원마산길을 통하여 충청대로와 연계되어 있으며, 청주시 중심부 및 증평군 등 인접 시군으로의 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

1.2. 3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형, 사다리형의 완경사지 또는 평지로 구성되어 있으며, 현재 개발행위 허가를 득하고 공사 중 중단된 이행지 상태(일련번호 1), 건축허가를 득하고 건물 신축이 중단된 상태(일련번호 2, 4, 10), 도로 이용 상태(일련번호 3, 7, 8, 9, 11) 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 일련번호 5는 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물(일련번호 12~27)은 철근콘크리트구조의 4층 공동주택(다세대주택)으로, 신축 공사가 3층 부분에서 외장 마감이 중단되었고 내부 공사도 중단된 미완성 상태입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비는 설치 중에 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 공법상 제한

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구)에 속하며, 가축사육전부제한구역입니다.

특히, 비행안전제5구역/제6구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))으로 지정되어 있어, 비행 안전 및 소음에 대한 공법상 제한을 고려해야 합니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 유치권 현황

본건에는 공사대금 채권을 근거로 총 3건의 유치권 신고가 제출되었습니다.

신고된 채권액은 남택희 646,000,000원, 주식회사 기상 170,567,660원, 김남주 70,837,800원으로, 총 887,405,460원에 달합니다.

다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 2025.09.11.자로 신청채권자로부터 유치권 배제 신청서가 접수된 상태이므로, 유치권의 법적 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

2.2. 물건 관련 주의사항

본건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 다음의 사항에 유의해야 합니다.

1. 목록 20~27은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로, 신축이 중단된 상태입니다. 낙찰자가 추후 사용승인을 받기 위해서는 건축 공사를 완료해야 하는 부담이 있습니다.

2. 본건 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

3. 목록 11(도로)은 공부상과 현황이 상이한 점을 확인해야 합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 기반시설

주변이 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 주거지대이므로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

본건 자체가 다세대주택(공동주택) 용도로 계획되었으며, 일부 토지가 근린생활시설 부지로 이용 중이므로, 완성 시 인근 거주민을 대상으로 한 소규모 편의시설 정도의 상권이 형성될 수 있습니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

주거지대 특성상 일상적인 생활 편의시설은 인근 도원사거리 및 내수읍 중심부와 연계하여 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설로는, 토지이용계획상 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있는 점을 감안할 때, 항공기 소음이 주요한 생활 리스크로 작용할 수 있습니다. 별도로 확인된 인근 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등의 시설은 없습니다.

4. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 약 8.87억 원 규모의 유치권이 신고되어 있으며, 비록 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 접수되었으나, 낙찰자가 이를 해결(명도 소송 등)해야 할 가능성과 그에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 미완성 건물 리스크: 건물이 신축 중 중단되었고 미사용 승인 상태이므로, 낙찰 후 잔여 공사를 완료하고 사용 승인을 받아야 하는 건축비용 및 인허가 리스크가 존재합니다.

3. 공법상 리스크: 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 인한 소음 문제가 있으며, 이는 향후 매매 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

4. 경계 리스크: 토지 경계가 불분명하여, 인접지와의 분쟁 예방을 위해 낙찰 후 반드시 경계 측량이 필요합니다.

5. 종합 의견

본건은 충북 청주시 인근 자연녹지지역 내에 위치한 대규모 미완성 다세대주택 및 관련 토지 일괄매각 물건입니다.

토지 면적(약 234.77평) 대비 건물 면적(약 1215.65평)이 크며, 감정가 706,891,000원은 토지와 미완성 건물의 가치를 모두 반영한 금액입니다.

개발이 중단된 상태이므로, 잠재적인 가치는 높으나 유치권, 잔여 공사, 사용 승인, 토지 경계 등 해결해야 할 리스크가 복합적으로 얽혀 있는 고난도 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

1. 토지/건물 대규모 일괄 투자: 완성 시 다수의 다세대 주택(16개호 이상)을 확보할 수 있는 대규모 투자 기회입니다.

2. 위치의 잠재력: 충청대로와 연계성이 용이하고 청주 도심 접근이 비교적 용이한 지역에 위치하고 있어, 개발 완료 시 임대 수요는 발생할 수 있습니다.

3. 리스크 관리 여부: 유치권 및 잔여 공사비용을 감안하여 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

(주의) 본 물건은 유치권 소송 및 잔여 건축비용 등 추가적인 자금 투입과 법률적 리스크 해결 능력을 갖춘 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 유치권의 법적 성립 여부 및 잔여 공사비용에 대한 철저한 현장 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계