나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [3] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 ""도원사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답등의 농경지와 임야, 단독주택등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 증편군 등 인접시군으로의 연계가 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 개발행위허가득한 토지로서 이행지상태임.
일련번호(2) : 유사 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 건축허가를 득하고 건물 신축중 중단된 상태임.
일련번호(3) : 사다리형 완경사지로서 도로로 이용중임.
일련번호(4, 10) : 2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 건축허가를 득하고 건물 신축중 중단된 상태임.
일련번호(5) : 사다리형 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중임.
일련번호(6) : 부정형 완경사지로서 나대지상태임.
일련번호(7, 8) : 사다리형 완경사지로서 도로로 이용중임.
일련번호(9) : 부정형 평지로서 도로로 이용중임.
일련번호(11) : 사다리형 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 인접필지(일련번호 6)를 통하여 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)를 이용하여 진출입이 가능함.
일련번호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호7)와 접함.
일련번호(3) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로임.
일련번호(4, 10) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.
일련번호(5) : 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)와 접함.
일련번호(6) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)와 접함.
일련번호(7, 8, 9, 11) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
일련번호(5, 6) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
일련번호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전사진<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 임야이나, 현황 개발행위 허가를 득하여 토목공사중인 토지이며, 일련번호 2, 4, 10) 토지의 공부상 지목은 '임야, 잡종지'이나 현황 건축허가를 득하고 건물 신축이 진행되다 중단된 상태이며, 일련번호 7, 11) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

""일련번호(12~19) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브지붕) 4층 건물(1동) 내 8개호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘모르타르
※외장 마감은 3층 부분에서 중단되었으며, 내부 공사중에 중단된 상태임.""
""일련번호(20~27) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브지붕) 4층 건물(4동) 내 8개호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘모르타르
※외장 마감은 3층 부분에서 중단되었으며, 내부 공사중에 중단된 상태임.""

이용상태

일련번호(12~27) : 신축중에 공사가 중단된 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

공사가 중단된 상태로 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 설치중에 있는 상황임.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 ㄱ)이 소재하며, 일반건축물대장상 등재된 건물임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '사진용지'와 같이 본건에 대해 유치권행사 중인 것으로 탐문조사되는바, 경매입찰시 유의하시기바람.

물건 비고

재매각임.일괄매각. 목록 11.은 공부와 현황이 상이. 목록 20~27은 각 건축법상 사용승인 받지 못한 건물임. 본건 토지는 인접지와 경계불분명하여 측량 요함. 2025. 5. 9. 부로 남택희로부터 공사대금 채권 646,000,000원을, 2025. 5. 13.부로 주식회사 기상으로 부터 공사대금 채권170,567,660원 및 김남주로부터 공사대금 채권 70,837,800원을 위하여 각 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025.09.11.자 및 2025. 12. 1.자로 신청채권자로부터 유치권배제신청서가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1. 사건번호

청주지방법원 2025타경771 (3)

1.1. 2. 소재지

충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8

1.1. 3. 용도

다세대주택

1.1. 4. 감정가

706,891,000원

1.1. 5. 면적

* 토지면적: 776.00㎡ (약 234.74평)

* 토지지분: 776㎡ (약 234.74평)

* 건물면적: 4018.56㎡ (약 1215.62평)

* 건물지분: 4018.56㎡ (약 1215.62평)

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

서청주신용협동조합 (추정)

1.1. 9. 특이사항

중복사건, 유치권, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 "도원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 인접 시군으로의 이동이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 일련번호 (1): 부정형 완경사지로서 개발행위허가를 득한 토지로서 이행지 상태입니다.

* 일련번호 (2, 4, 10): 유사 사다리형 또는 사다리형 토지로서 대체로 평탄하며, 건축 허가를 득하고 건물 신축 중단된 상태입니다.

* 일련번호 (3, 7, 8, 9, 11): 사다리형 또는 기타 형태로, 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 (5): 사다리형 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 (6): 부정형 완경사지로서 나대지 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로로도 이용되는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 3월 26일 접수된 청주우리신용협동조합의 근저당권 (을1).

* 본 경매 물건은 재매각 물건으로, 서청주신용협동조합의 임의경매 개시결정이 여러 차례 있었습니다.

* 토지 및 집합건물 등기부상 총 채권액은 35억 5천 8백만원 (토지) 및 33억 8백만원 (집합건물)에 달합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

* (주)기상: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)대천건설: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (청명건설): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 남 (명암건설): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 유치권 신고 현황

* 남택희: 공사대금 채권 646,000,000원 (2025. 5. 9. 신고)

* 주식회사 기상: 공사대금 채권 170,567,660원 (2025. 5. 13. 신고)

* 김남주: 공사대금 채권 70,837,800원 (2025. 5. 13. 신고)

* 상기 유치권 신고는 성립 여부 불분명하며, 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 접수되었습니다 (2025. 9. 11. 및 12. 1.자).

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 주거지대입니다. "도원사거리" 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지로서의 기능이 있습니다.

4.2. 상업 시설

주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설 부지로 이용되는 토지가 일부 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상권으로 발달할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본 건 북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연결되어 청주시 중심부 및 인접 시군으로의 접근성이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 편의시설

지역 내 편의시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 예상되며, 광범위한 편의시설 이용을 위해서는 청주시 중심부로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

해당 지역은 도원1지구 자연취락지구에 속해 있어 지역 내 교육 시설과의 연계가 있을 것으로 보이나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 복잡한 권리관계

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자의 잔금 미납 등 특이사항이 있었음을 시사합니다. 또한, 다수의 근저당권, 지상권, 임의경매 등 복잡한 권리관계가 존재합니다.

6.2. 유치권의 불확실성

다수의 공사대금 채권자들이 유치권을 신고하였으나, 법적 성립 여부가 불분명하며 유치권 배제 신청이 접수된 상태입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 차이 및 미사용승인 건물

* 일련번호 11번은 공부와 현황이 상이하며, 목록 20~27번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 이는 건물의 법적 사용 및 가치에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 일부 토지의 지목이 공부(임야, 잡종지)와 현황(토목공사 중, 건축 중단)이 다릅니다.

6.4. 물리적 불확실성

* 토지 경계가 인접지와 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.

* 건물들이 신축 중 공사가 중단된 상태로, 외장 마감 및 내부 공사가 미완성입니다.

6.5. 추가 공사 비용 및 시간 소요

중단된 건물을 완공하거나 법적 문제를 해결하기 위해 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.6. 혐오시설 여부 (추가 확인 필요)

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 과거 청주시 및 청원군 지역에 혐오시설(매립장, 소각장 등)의 설치 및 공동 사용에 대한 논의가 있었으나, 본 건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 그러나 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경을 고려하여 혐오시설 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8에 위치한 다세대주택 신축 부지 및 미완성 건물입니다. 감정가는 7억 6백여만원 수준이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 재매각 절차를 진행 중입니다.

입지 자체는 청주시 접근성이 양호하고 교통이 편리한 편이나, 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 대부분의 근저당권이 소멸될 것으로 보이나, 공사대금 채권에 의한 유치권 신고가 다수 접수되었고 그 성립 여부가 불분명하다는 점은 중요한 위험 요소입니다. 또한, 다수의 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못했거나 공사가 중단된 상태이며, 토지 경계 불분명, 공부와 현황 상이 등 물리적, 행정적 불확실성이 매우 높습니다.

이러한 요인들은 완공까지 상당한 추가 비용과 시간을 요구하며, 법적 분쟁의 소지도 다분합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 및 건축 전문가의 면밀한 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가치

"도원사거리" 인근이라는 교통 요지로서의 입지와 청주시 인근 지역의 개발 잠재력을 활용할 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

상대적으로 넓은 토지 면적(776㎡)은 향후 개발 계획 수립 시 다양한 활용 방안을 고려할 수 있는 장점을 제공합니다.

8.3. 미완성 건물의 가치 재창출 가능성

중단된 건물을 완공하거나, 부지를 활용한 새로운 개발을 통해 가치를 재창출할 기회를 모색할 수 있습니다.

8.4. 권리관계 정리 가능성

유치권 성립 여부 및 채권 관계가 법적 절차를 통해 명확하게 정리될 경우, 복잡성이 해소될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근 인근 지역(내수읍 도원리)에서 거래된 다세대주택(2022년 준공, 전용 62.79㎡)의 경우 약 2억 6천만원 수준에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,300만원 ~ 2,000만원의 시세로 환산됩니다. 그러나 본건은 미완성 상태이며, 사용승인을 받지 못한 건물들을 포함하고 있어, 이러한 완성된 주택의 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 재매각, 미사용승인 건물, 공사 중단, 불분명한 경계, 유치권 신고 등 매우 높은 리스크 요인을 안고 있습니다. 감정가(706,891,000원)는 토지 가치와 함께 향후 개발 가능성을 포함한 것으로 판단되나, 현재 상태에서의 가치는 이를 크게 하회할 것으로 보입니다.

주변 유사 거래 사례와 본건의 높은 위험 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

따라서, 감정가의 60% 수준인 약 4억 2천만원에서 70% 수준인 약 4억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 유치권 신고액(총 약 8억 8천만원)이 성립될 경우, 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 법적 검토를 통해 유치권 성립 가능성을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 건축 전문가의 추가 공사 비용 견적, 법률 전문가의 유치권 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

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