나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [2] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-5 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 ""도원사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답등의 농경지와 임야, 단독주택등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 증편군 등 인접시군으로의 연계가 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 개발행위허가득한 토지로서 이행지상태임.
일련번호(2) : 유사 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 건축허가를 득하고 건물 신축중 중단된 상태임.
일련번호(3) : 사다리형 완경사지로서 도로로 이용중임.
일련번호(4, 10) : 2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 건축허가를 득하고 건물 신축중 중단된 상태임.
일련번호(5) : 사다리형 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중임.
일련번호(6) : 부정형 완경사지로서 나대지상태임.
일련번호(7, 8) : 사다리형 완경사지로서 도로로 이용중임.
일련번호(9) : 부정형 평지로서 도로로 이용중임.
일련번호(11) : 사다리형 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 인접필지(일련번호 6)를 통하여 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)를 이용하여 진출입이 가능함.
일련번호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호7)와 접함.
일련번호(3) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로임.
일련번호(4, 10) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.
일련번호(5) : 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)와 접함.
일련번호(6) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로(일련번호3)와 접함.
일련번호(7, 8, 9, 11) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
일련번호(5, 6) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
일련번호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전사진<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 임야이나, 현황 개발행위 허가를 득하여 토목공사중인 토지이며, 일련번호 2, 4, 10) 토지의 공부상 지목은 '임야, 잡종지'이나 현황 건축허가를 득하고 건물 신축이 진행되다 중단된 상태이며, 일련번호 7, 11) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

""일련번호(12~19) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브지붕) 4층 건물(1동) 내 8개호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘모르타르
※외장 마감은 3층 부분에서 중단되었으며, 내부 공사중에 중단된 상태임.""
""일련번호(20~27) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브지붕) 4층 건물(4동) 내 8개호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘모르타르
※외장 마감은 3층 부분에서 중단되었으며, 내부 공사중에 중단된 상태임.""

이용상태

일련번호(12~27) : 신축중에 공사가 중단된 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

공사가 중단된 상태로 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 설치중에 있는 상황임.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 ㄱ)이 소재하며, 일반건축물대장상 등재된 건물임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '사진용지'와 같이 본건에 대해 유치권행사 중인 것으로 탐문조사되는바, 경매입찰시 유의하시기바람.

물건 비고

재매각임.일괄매각. 목록 7.은 공부와 현황이 상이. 목록 12~19는 각 건축법상 사용승인 받지 못한 건물임. 본건 토지는 인접지와 경계불분명하여 측량 요함. 2025. 5. 9. 부로 남택희로부터 공사대금 채권 646,000,000원을, 2025. 5. 13.부로 주식회사 기상으로 부터 공사대금 채권170,567,660원 및 김남주로부터 공사대금 채권 70,837,800원을 위하여 각 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025.09.11.자 및 2025. 12. 1.자로 신청채권자로부터 유치권배제신청서가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경771 (2)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-5

용도: 다세대주택

감정가: 720,457,000원

토지 면적: 794.00㎡ (약 239.9평)

건물 면적: 4018.56㎡ (약 1215.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서청주신용협동조합 (서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 유치권, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 "도원사거리" 남서측 인근에 위치함.

주위 환경으로는 전, 답 등 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 인접 시군으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통이 편리함.

3. 권리분석

말소기준 권리: 2021년 3월 26일 접수된 청주우리신용협동조합의 근저당권 (1,608,000,000원)임.

등기부상 근저당, 지상권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정임.

총 채권액은 토지 등기부 기준 3,558,000,000원, 집합건물 등기부 기준 3,308,000,000원임.

임차인 현황:

* (주)기상: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)대천건설: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김남주(청명건설): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 남택희(명암건설): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

주의: 상기 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됨. 그러나 남택희, 주식회사 기상, 김남주는 공사대금 채권을 이유로 유치권을 신고하였으므로, 유치권 성립 여부를 반드시 확인해야 함.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금은 없음)

4. 상권분석

본 물건은 주거지대 내에 위치하며, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임.

"도원사거리" 인근에 위치하나, 주변 상권이 발달한 지역이라기보다는 주거 및 농경지 기능이 혼합된 지역으로 판단됨.

상업 시설보다는 주거용 부동산으로서의 가치에 초점을 맞추는 것이 적절함.

5. 생활정보

교통: 북측 인접 도로를 통해 청주시 중심부 및 인접 시군으로의 이동이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능함.

주변 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

유치권: 남택희(6.46억원), 주식회사 기상(1.7억원), 김남주(0.7억원)로부터 공사대금 채권을 위한 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함. 신청 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하였으므로, 법원 판결 또는 실제 유치권 행사 여부에 따라 낙찰자가 인수할 채무 금액이 달라질 수 있는 중대한 리스크 요인임.

건물 현황: 목록 12~19번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로, 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 철거 명령 등 행정처분의 대상이 될 수 있음.

토지 공부와의 현황 차이:

* 목록 7번 토지는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중임.

* 목록 2, 4, 10번 토지는 공부상 지목이 '임야, 잡종지'이나 현황 건축 허가 후 공사 중단 상태임.

* 목록 7, 8번 토지는 공부상 임야이나 현황 도로임.

* 목록 11번 토지는 공부상 임야이나 현황 도로임.

* 목록 1번 토지는 공부상 임야이나 현황 개발행위 허가 득한 토목공사 중인 이행지 상태임.

토지 경계 불분명: 본건 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요함.

건물 신축 중단: 건물 외장 마감 및 내부 공사가 3층 부분에서 중단된 상태로, 완공을 위해서는 상당한 추가 공사비와 시간이 소요될 것으로 예상됨.

재매각: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사함. 이는 물건의 잠재적 문제점을 파악하는 데 중요한 단서가 될 수 있음.

중복 사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있어, 권리 관계 및 매각 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 7.2억원으로, 넓은 토지와 건물 연면적을 보유하고 있으나, 다수의 중대한 법적, 물리적 하자 및 리스크를 안고 있음.

가장 큰 우려는 유치권의 성립 가능성과 사용승인을 받지 못한 건물이라는 점임. 특히 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 채무로 이어질 수 있으므로, 그 성립 여부를 반드시 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 함.

토지의 현황과 공부상 지목이 상이하고 경계가 불분명하며, 건물은 신축 중단 및 미사용 승인 상태로, 추가적인 비용과 행정적인 절차가 필요할 것으로 예상됨.

이러한 여러 리스크 요인으로 인해, 본 건은 신중한 접근이 요구되며, 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 입찰을 권유하기 어려움.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지: 794.00㎡ (약 239.9평)의 토지를 일괄 매각받을 수 있음.

지역 개발 잠재력: 청주시 외곽 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있음 (단, 현재의 복잡한 권리 및 건축물 문제 해결 전제).

권리관계 명확화 시: 만약 유치권 문제가 명확하게 해결되고, 건축물 하자 보완 후 사용 승인이 가능하다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(약 62.79㎡)의 신축 빌라가 2.6억원 내외로 거래되었음. (2023년 12월, 더웰빌리지 102동, 103동)

본 건의 감정가는 7.2억원이며, 총 건물 연면적은 4018.56㎡ (약 1215.7평)에 달함.

신축 중단, 사용 승인 미비, 토지 경계 불분명, 그리고 가장 큰 리스크인 유치권 신고액(총 8.9억 이상) 존재 등을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰은 매우 위험함.

유치권 문제가 명확하게 해결되지 않은 상태에서는 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성이 매우 높음.

보수적인 관점에서, 현재 물건의 상태와 리스크를 감안하여 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있음.

최소 3.6억원 ~ 5억원 내외에서 검토하되, 유치권의 성립 여부, 건축물 하자 보완 및 사용 승인 가능성, 추가 공사비 등을 모두 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 건축사 자문 등을 통해 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.