나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [2] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-5 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경771 [2] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-5 다세대주택 경매

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청주지방법원 경매5계 2025타경771 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-5 | 감정가: 720,457,000원 | 최저가: 247,117,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경771 (2)이며, 용도는 다세대주택(신축 중단)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 중복사건으로 진행되고 있으며 유치권 신고가 된 상태입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 토지면적은 $794.00\text{m}^2$ (약 $240.18$ 평)이며, 건물면적은 $4018.56\text{m}^2$ (약 $1215.58$ 평)입니다.

감정가는 총 $720,457,000$원으로 책정되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 도원사거리 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

본건 북측으로 접한 원마산길을 통해 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 증편군 등 인접 시군으로의 연계가 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주위가 농경지 및 주거지대로 혼재되어 있어 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 소규모 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구)에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

2.3. 잠재적 리스크: 혐오시설 및 제한사항

본건 소재지는 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))에 해당되어 소음 등 환경적 제약이 존재합니다.

주변에는 내수읍 도원리 1-16번지에 골판지 제조업체인 신대한판지(주) 청주공장 등 제조업체가 소재하며, 이는 소음, 분진, 화물차 통행 등의 잠재적 혐오시설로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 조건 및 현황

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지는 총 11필지(일련번호 1~11), 건물은 16개 호(일련번호 12~27)가 해당됩니다.

토지 중 일부는 임야나 잡종지이나, 현황 개발행위 허가를 득하거나 건축허가를 득하고 신축이 중단된 상태입니다.

3.2. 핵심 위험 요소: 유치권 및 경계 문제

가장 큰 위험 요소는 유치권 신고입니다. 2025년 5월경 총 3건의 유치권 신고가 제출되었으며, 그 채권액 합계는 약 8억 8천 7백만원($887,405,460$)에 달합니다.

다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 접수된 상태이므로, 이에 대한 명확한 법적 판단과 처리가 수반되어야 합니다.

또한, 본건 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 확인을 위해서는 반드시 별도 측량이 필요합니다.

건물 목록 12~19호는 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이라는 점도 유의해야 합니다.

4. 개발 현황 및 이용 상태

4.1. 토지 이용 상태

토지는 일련번호별로 개발행위 허가 후 이행지 상태(1), 건축 허가 후 신축 중단 상태(2, 4, 10), 도로 이용 중(3, 7, 8, 9, 11), 근린생활시설 부지(5), 나대지(6) 등 다양한 상태로 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

건물(일련번호 12~27)은 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택으로, 신축 공사가 중단된 상태입니다.

외벽 마감은 3층 부분에서 중단되었으며, 내부 공사도 중단된 상태로 기본적인 설비만 설치 중에 있습니다.

이는 건물을 완성하기 위한 추가적인 대규모 비용과 시간이 필요함을 의미합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 $7$억원대의 비교적 낮은 감정가를 가지고 있으나, 토지/건물 면적이 매우 커 잠재 가치는 높습니다.

그러나 '신축 공사 중단', '다수 필지의 불명확한 현황', '군용비행장 소음대책구역' 등의 다양한 제약이 존재합니다.

무엇보다 총 8억 8천만원 이상의 공사대금 유치권이 신고되어 있어, 낙찰자가 이를 인수할 가능성과 그에 대한 법적 대응 방안을 면밀히 검토해야 하는 고위험 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

A. 저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 토지 $240$평, 건물 $1215$평 규모로 향후 개발 재개 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

B. 유치권 해결 능력: 유치권에 대한 법적 다툼에서 승소하거나 적정선에서 채무를 정리할 능력이 있는 전문 투자자에게는 큰 기회가 될 수 있습니다.

C. 개발 완성 후 주거 수요: 청주시 인근의 주거 시설로 공사 완료 시점에 따른 시장 상황을 고려한 투자가 필요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계