나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69643 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-8 아피체 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "중앙역" 북동측 인근에 위치하며 인근은
각종 근린생활시설, 오피스텔, 오피스, 관공서등이 소재하는 지역으로서 상업적성숙
도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 중앙역이 소재하는등
대중교통수단이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 2층 201호-209호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 내부인테리어 마감
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

제2종 근린생활시설로서 기준시점 현재 호별구분없이 일단의 영업장(실내골프연습장
및 관련시설)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있고 건물내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 장방형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류
(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 귀제시목록상 2층 203호, 204호, 205호는 2024.01.10자로 2층 203호로 전유부
합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
ⓘ 본건 내부에 설치된 실내골프연습장관련 인테리어시설비는 임차인이 설치한 것
으로 조사되어 평가에서 제외하였음.
② 대상물건 2층 전체는 호별구분없이 사용중이며 건축물현황도와 같이 칸막이
하는 것은 어렵지 않으나 상당한 비용이 소요될 것으로 사료됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
1. 203호, 204호, 205호는 집합건축물대장상 2024. 1. 10.자 전유부합병되어 현황 2층 203호임. 대상건물 기호(1 - 9)는 실내골프연습장관련시설물로서 내부를 호별구분없이 사용중으로 대상물건 내부에 설치된 각종 시설물 및 인테리어 시설비는 임차인이 설치한 것으로 감정평가 및 매각에서 제외됨(기타 감정평가서 참조).
2. 2025.3.31. 박수연(상호 아이에스컴퍼니)으로부터 2층 전체 공사대금(금 589,819,140원)에 대한 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
3. 2025.4.2. 조혜영으로부터 금800,000,000원에 대한 필요비/유익비 청구가 있음.
4. 2025.7.22. 신청채권자 오산농업협동조합으로부터 유치권자 박수연에 대한 유치권 배제 신청서가 접수되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-8번지, 아피체 건물에 소재한 오피스텔 및 근린생활시설 일부입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경69643 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정평가액은 7,078,000,000원 (70억 7천 8백만원)입니다.

토지 면적은 141.52㎡ (약 42.8평)이고, 건물 면적은 639.86㎡ (약 193.6평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2023년 5월 15일 사용 승인되었습니다.

채권자는 오산농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "중앙역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 오피스, 관공서 등이 소재하여 상업적 성숙도가 보통인 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북측으로 노폭 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 오산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. (을1, 을2, 갑3, 갑4 등)

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

유치권 관련 사항:

* 2025년 3월 31일, 박수연(상호: 아이에스컴퍼니)으로부터 2층 전체 공사대금 589,819,140원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 다만, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

* 2025년 7월 22일, 신청채권자인 오산농업협동조합은 유치권자 박수연에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

기타 청구:

* 2025년 4월 2일, 조혜영으로부터 800,000,000원에 대한 필요비/유익비 청구가 접수되었습니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 4,500,000원

전입(사업)일자: 2024-07-12

확정일자: 2024-07-12

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2024-07-19

확정일자: 2024-07-19

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-03-13

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-08-08

확정일자: 2024-08-08

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 없음

* 임차인: 조 (상호: 프렌즈스크린골프)

보증금: 50,000,000원

차임: 4,500,000원

전입(사업)일자: 2024-07-12

확정일자: 2024-07-12

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 조 (상호: 프렌즈스크린골프)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-07-12

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 145,000,000원

차임: 8,750,000원

전입(사업)일자: 2023-11-02

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입(사업)일자: 2024-07-17

확정일자: 2024-07-17

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고잔동 540-8번지 일대는 안산시의 중심 상업지역으로, 각종 편의시설 및 관공서가 밀집해 있어 상업적 활동성이 높은 지역입니다.

건물 자체는 오피스텔 및 업무시설 용도로 활용되고 있으며, 현재 경매 대상인 2층 전체는 호별 구분 없이 하나의 실내골프연습장으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

인근에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

역세권에 위치하여 외부로부터의 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 4호선 중앙역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 관공서, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 박수연의 유치권 신고(약 5.9억원) 및 조혜영의 필요비/유익비 청구(약 8억원)로 인해 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 비록 신청채권자 측에서 유치권 배제를 신청했으나, 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

* 시설물 및 인테리어: 내부 실내골프연습장 관련 시설물 및 인테리어는 임차인 설치로 감정평가 및 매각에서 제외되었으므로, 인수 시 별도의 철거 또는 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

* 2층 통합 사용: 203호, 204호, 205호가 합병되어 현재 2층 전체가 하나의 공간으로 사용 중이며, 이를 재분할하거나 칸막이를 설치하는 데 상당한 비용과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황은 파악되었으나, 현재 계약 내용 및 총 임대료 등 상세 임대 관계는 미상인 점을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 면적: 70억 7천 8백만원의 감정가는 단일 호실이 아닌, 2층 전체 면적(639.86㎡)을 포함한 것으로 추정되며, 개별 호실의 시세와는 차이가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 중앙역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 비교적 최신 연식의 건물이라는 장점이 있습니다.

현재 2층 전체가 실내골프연습장으로 사용되고 있어, 이를 인수하여 계속 운영하거나, 다른 용도로 전환하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 유치권 및 필요비/유익비 청구와 같은 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토와 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

전체적인 면적이 넓어 개별 호실보다는 특정 사업체나 법인이 운영하기에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 중앙역 인근으로 높은 유동인구와 접근성을 자랑하며, 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 넓은 면적과 일괄 매각: 2층 전체를 일괄 매각하므로, 대규모 사업 운영 또는 개발 잠재력이 있습니다.

* 최신 건축 연식: 2023년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 유치권 등 복잡한 권리 관계로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 안산시 중심 상업 지역 내 위치하여 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,078,000,000원입니다.

최근 매매 정보로 제공된 JSON 데이터는 동일 건물 내 개별 오피스텔(40.09㎡, 8층)의 2024년 2월 매매가 240,000,000원(2억 4천만원)으로, 본 경매 물건(2층 전체, 639.86㎡)과는 규모 및 용도 면에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

채권 최고액은 총 6,050,000,000원(근저당 54억 + 6.5억)이며, 유치권 및 필요비/유익비 청구 금액을 합하면 약 13.89억원의 잠재적 인수 또는 변제 비용이 발생할 수 있습니다.

비록 인수 보증금은 없으나, 유치권 성립 여부에 대한 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 제반 사항 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 보수적인 입찰 범위로 제시합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 4,950,000,000원 ~ 5,660,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 철저히 검토한 후, 낙찰 후 명도 및 잠재적 리스크 해결 가능성을 감안하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.