나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71608 [1] 경기도 시흥시 능곡동 OOO OOOOOO OOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 "시흥능곡역(서해선)" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린상가, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하고 동측 인근에 시흥능곡역(서해선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1057호로서,
(사용승인:2021.04.01)

외벽: 외장타일붙임 및 돌붙임 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

공부상 "판매시설" 용도로서 현황 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천장매립형 냉난방 설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 판매시설 문화및 집회시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접합), 중로
3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경71608 (1)

소재지: 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 1층1057호

용도: 판매시설

감정가: 647,000,000원

토지 면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 현황 공실임

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 "시흥능곡역(서해선)" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린상가, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 남측 인근에 노선버스 정류장이 있고, 동측 인근에 시흥능곡역(서해선)이 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조로, 2021년 4월 1일에 사용 승인되었습니다.

토지는 동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지이며, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로, 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

소유권 이전 등기 (신탁등기 말소)가 2021년 6월 28일에 접수되었으며, 권리자는 최일수입니다.

우리은행 근저당 540,000,000원이 2021년 6월 28일에 접수되었으나 말소 기준권리로서 말소되었습니다.

또 다른 우리은행 근저당 540,000,000원이 2022년 12월 15일에 접수되었으나 말소되었습니다.

광명세무서장의 압류가 2024년 8월 8일에 접수되었으나 말소되었습니다.

케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정이 2024년 12월 5일에 접수되었으며, 채권액은 460,429,702원입니다. 이 임의경매로 인해 본 매각이 진행됩니다.

집합건물 등기부등본상 총 채권액은 1,080,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 말소된 근저당권 등을 포함한 금액으로 보이며, 현재 매각으로 인해 소멸될 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 시흥시 능곡동 일대는 시흥능곡역을 중심으로 근린상가, 아파트 단지, 공원 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

시흥 플랑드르 복합상업시설은 서해선 시흥능곡역과 지하로 연결되는 역세권 상가로서, 롯데시네마, SSM, 패밀리 스포츠 체험시설 등이 입점하여 복합문화공간으로 기획되었습니다.

특히, 상가 내부에 300여 미터의 옥상 트랙과 풋살장 등 이색적인 체험 시설을 갖추고 있어 집객력 확보에 유리한 구조입니다.

주변 배후수요로는 장현지구, 배곧신도시, 은계지구 등 다수의 택지개발지구가 있어 잠재적 고객층이 풍부한 편입니다.

이 지역은 일반상업지역 및 준주거지역으로 분류되어 있으며, 토지이용계획상 대로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

시흥능곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 많아 주거 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 근린상가 및 공원 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 자체 내에도 롯데시네마, SSM 등이 입점할 예정이어서 쇼핑, 문화, 여가 활동을 단지 내에서 해결할 수 있습니다.

건축물 정보에 따르면 위생 및 급배수 설비, 천장 매립형 냉난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 위험을 부담해야 합니다.

유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 있을 수 있습니다.

감정가 6억 4천 7백만원 대비 현재 채권 총액(말소 기준 권리 기준)이 명확히 파악되지 않으나, 과거 근저당 총액이 10억 8천만원에 달했던 점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 낙찰가율이 중요하게 작용할 수 있습니다.

주변 지역이 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발이나 투자에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥능곡역 초역세권에 위치한 복합상가로, 역과의 직접적인 연결성을 바탕으로 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 자체적으로도 다양한 편의시설과 체험 시설을 갖추고 있어 지역 내 랜드마크 역할을 할 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 채권 총액 및 실제 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건은 향후 시흥능곡역 일대의 발전 가능성과 상가 시설의 집객력을 고려할 때 장기적인 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시흥능곡역 초역세권 입지: 시흥능곡역과 직접 연결되어 유동인구 흡수에 유리합니다.

복합 상업 시설의 잠재력: 쇼핑, 문화, 체험 시설이 집약된 복합몰로서 지역 랜드마크 가능성이 있습니다.

풍부한 배후 수요: 인근 다수의 택지개발지구 및 산업단지 배후수요를 확보하고 있습니다.

우수한 교통 접근성: 서해선 시흥능곡역 이용이 편리하며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

특히, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 향후 시장 상황 변화 가능성 등을 고려하여 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 권리 분석상 인수할 권리가 없고(말소 기준 권리 이하 소멸), 채무 총액이 감정가를 초과하지 않는 경우, 본 물건의 감정가(647,000,000원)를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

하지만, 본 물건의 경우 임의경매 채권액 460,429,702원과 더불어, 해당 상가의 현재 공실률 및 향후 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

별도의 상세한 권리관계 조사 및 현장 조사, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 등이 필요하며, 이를 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수할 임차인 보증금은 고려 대상이 아닙니다.

* 주변 혐오시설:

검색 결과, 시흥시 경관 디자인과 관련하여 '아트 앤 큐브' 프로젝트로 대형 하수처리장의 일부를 복합 문화 시설로 개조한 사례가 언급된 바 있습니다. 그러나 본 건 소재지인 경기도 시흥시 능곡동 871번지 시흥플랑드르 주변에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.