나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8821 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 30-1 아이존쇼핑몰 에이동 6층601호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 주위에 버스정류장, 지하철(국철1호선 및 인천지하철2호선 주안역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철골조 슬라브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 6-10층 부분으로서,
외벽: 복합판넬마감 등,
내벽 및 천장: 영화관 인테리어마감 등,
바닥: 카펫 및 타일마감 등임.

이용상태

기호(1): 영화관 등,
기호(2): 매표소 및 매점 등,
기호(3): 청소년게임제공업소,
기호(4): 소매점,
기호(5): 영화관(1-4관)
기호(6), (8): 영사실 등,
기호(7): 영화관(5-9관) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 중앙냉난방설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 스프링클러, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 가장형 토지로, 문화및집회시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측 및 동측으로 폭 약 14-15m 도로, 남측으로 폭 약6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 도로(저촉), 시장(저촉) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2,3,4는 대기실, 매표소 및 매점, 오락실, 공실(소매점) 등으로 이용중임
-목록5,7은 상영관으로, 목록6,8은 영사실로 이용중임
-목록1에 소재하는 에스컬레이터 일부는 운행정지상태로 폐쇄되어 있으므로 관련사항을 재확인하기 바람
-목록1~4는 당초 1개호실이었으나 용도변경으로 인해 601~604호로 분리되었으며, 평가기준시점 당시 토지대장 대지권등록부는 변경사항이 반영되지 않은 '6층1호' 1개호로 기재되어 있음
-건물이용에 필수적인 부대설비 외에 영화관 운영을 위해 설치한 설비 및 동산, 기계장치 등은 평가에 포함하지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경8821 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 30-1, 아이존쇼핑몰 A동 6층 601호 (전체 건물을 일괄 매각)

주요 건물명: 아이존쇼핑몰

용도: 문화 및 집회시설 (영화관 등)

토지 면적: 1425.13㎡ (약 431.08평)

토지 지분: 1425.13㎡ (약 431.08평)

건물 면적: 6446.23㎡ (약 1949.94평)

건물 지분: 6446.23㎡ (약 1949.94평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정 평가

감정가: 19,201,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 주안역 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있고, 국철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

건물의 서측, 북측, 동측으로는 폭 약 14~15m의 도로가 접해 있으며, 남측으로는 폭 약 6m의 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 국민은행의 근저당권(말소기준권리)을 채권자로 하여 임의경매가 개시되었습니다. 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당, 압류 내역이 존재하나, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 원칙적으로 없습니다. 다만, 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수하게 되므로, 관련 사항은 재확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 에이앤드에이엔터테인먼트

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 사업 개시일: 2020-09-01

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 아이존쇼핑몰로, 문화 및 집회시설, 판매시설 등으로 이용되고 있습니다. 현재 대기실, 매표소, 매점, 오락실, 소매점, 상영관, 영사실 등으로 사용 중입니다. 건물 이용에 필수적인 부대 설비 외 영화관 운영 설비 및 동산, 기계장치는 감정평가에 포함되지 않았습니다. 목록1에 포함된 에스컬레이터 일부가 운행 정지 및 폐쇄 상태이므로 상세 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권

주안역을 중심으로 형성된 대규모 상업 및 유흥 상권 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 인근에 다양한 판매시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역 복합상권 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육/의료 시설

교육환경 보호구역에 포함되어 있어 주변 교육 시설과의 연관성이 있습니다. 상업지구 특성상 다양한 의료 시설 역시 인근에서 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 공동담보로 묶여 경매가 진행되었습니다. 또한, 일부 호실(601~604호)은 과거 단일 호실이었으나 용도 변경으로 분리되었으며, 등기부상에는 변경이 반영되지 않은 '6층 1호'로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/제도적 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로 및 시장 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후화 및 설비

건축물대장상 사용 승인일이 1991년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 일부 에스컬레이터의 운행 정지 상태도 확인되었습니다.

6.4. 미상 정보

임대 관계에 대한 정보는 현재 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 교통 요지인 주안역 역세권에 위치하며, 대규모 복합 상업시설의 일부로서 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 영화관 및 관련 시설로 운영 중이었던 만큼, 안정적인 상권 배후를 확보하고 있습니다. 다만, 건물의 연식, 일부 설비의 노후화, 복잡한 권리관계 및 토지이용제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 탁월한 입지 조건

* 대규모 상업 및 위락 지역 내 위치하여 풍부한 유동인구 확보 용이

* 문화 및 집회시설, 판매시설 등 복합 용도로 활용 가능성

* 부동산 임의경매로, 권리관계 명확화 시 투자 매력 증대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'(본건의 경우 0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가 192억 1천만원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크, 법적 제한 사항, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 공신력 있는 기관의 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.