나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [12] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (12)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 65.12㎡ (약 19.7평)

* 건물면적: 46.38㎡ (약 14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청산농업협동조합

* 사용승인일: 2017년 12월 8일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 4층 402호

* 총괄표제부 상 건축면적: 207.36㎡ (대지면적 1042㎡, 연면적 829.44㎡, 건폐율 19.9%, 용적률 79.6%)

* 2동 표제부 상 면적: 414.72㎡

1.1. 입지조건

* 대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치함.

* 주위에는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호함.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행에 문제가 없음.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

* ※문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적임.

* 외부 지도 검색 결과, 해당 지역은 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재하며, 추가적인 개발이나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 25일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 10억 8천만원)

* 인천지방법원의 임의경매 개시결정 등기 (2024타경512436)가 되어 있으며, 해당 경매는 말소기준권리 이후 설정된 권리임.

* 등기부채권 총액: 1,540,000,000원 (등기부상 채권 총액 합계)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한재진 (성만 표기: 한 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자/확정일자: 2017년 5월 12일

* 대항력: 있음.

* ※주의: 본 물건 특이사항에 '대항력있는임차인'이 명시되어 있으며, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요하며, 배당받지 못한 보증금이 존재할 경우 발생할 수 있는 추가적인 법적 분쟁 가능성에 대해 신중한 검토가 필요합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보 (본 물건 외 다른 부동산에도 공동으로 담보 설정된 물건이 있음을 의미하며, 다른 물건의 경매 진행 결과나 처리 방식이 본 물건에 영향을 미칠 수 있음.)

* 주의사항: 집합건축물대장상 건축물현황도면과 공부상의 호실 위치가 상이하였으나, 현재는 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되어 문제 해결된 것으로 보임. 그러나 관련 행정절차 이행 여부 및 잠재적 이슈를 재확인할 필요가 있음.

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 강화군 길상면 온수리는 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임.

* 주변에 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

* "길상면사무소"와 인접하여 행정 시설 이용이 편리함.

* 해당 지역은 도시지역 및 녹지지역이 혼합되어 있어, 쾌적한 환경을 제공하지만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물은 2017년 12월 8일 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당함.

* 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 단지 내 주차 공간(총 16대)이 확보되어 있으나, 세대당 주차 대수는 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 한재진은 대항력이 있으며, 보증금 전액 배당 여부에 따라 낙찰자가 추가적인 보증금 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없음. '인수 보증금 합계: 0원' 표시는 긍정적이나, 명도 과정에서의 잠재적 어려움은 고려해야 함.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 부동산의 매각 결과나 가치 변동이 본 경매 물건의 최종 낙찰가 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획 및 규제: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 대한 규제가 있을 수 있음. 특히 문화재 관련 인허가 사항은 반드시 확인해야 함.

* 건축물대장 관련 이력: 과거 건축물대장과의 불일치 이력이 있었으므로, 관련 서류의 정확성 및 향후 발생 가능한 행정적 이슈에 대한 재확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 강화군 길상면 온수리에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

* 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나 명도 과정에서 신중한 접근이 필요함.

* 공동담보 및 토지이용계획상 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 전반적으로 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연도(2017년) 대비 상대적으로 낮은 감정가.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담 감소 가능성.

* 강화군 길상면 지역의 주거용 부동산 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 94,000,000원

* 건물 면적: 46.38㎡ (약 14평)

* 주변 매매 사례 분석:

* 2013년식, 39.59㎡ 다세대주택이 2026년 3월 6,500만원(약 164만원/㎡)에 거래됨.

* 2013년식, 68.447㎡ 다세대주택이 2026년 7월 1억 4,500만원(약 212만원/㎡)에 거래됨.

* 2022년식, 79.72㎡ 다세대주택이 2025년 12월 1억 7,000만원(약 213만원/㎡)에 거래됨.

* 본 물건(46.38㎡, 2017년식)의 경우, 비교 사례 중 2013년식 39.59㎡ 주택(6,500만원)보다는 면적이 넓고 건축 연도가 최신이므로 더 높은 가치를 지님.

* 이전 시세들을 고려할 때, 본 건물의 면적(46.38㎡)과 연식(2017년)을 감안하면, 3.3㎡당 약 180만원 ~ 200만원 수준의 시세 적용이 가능할 것으로 추정됨.

* 46.38㎡ * 180만원/㎡ = 약 8,348만원

* 46.38㎡ * 200만원/㎡ = 약 9,276만원

* 따라서, 본 물건의 적정 시세 범위는 약 8,300만원 ~ 9,300만원 내외로 추정됨.

* 감정가 9,400만원은 이러한 시세 범위의 상단에 위치함.

* 권리상 대항력 있는 임차인 존재(인수 보증금 0원), 공동담보, 토지이용계획 상의 규제 등 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 시세 범위를 하회하는 선에서 결정하는 것이 합리적임.

* 보수적인 관점에서, 7,800만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고함.

* 최종 입찰가는 명도 비용, 공사비 등 추가 소요 비용을 충분히 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.