나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [10] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (10)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.7평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청산농업협동조합

사용승인일: 2017.12.08

건축구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 건물 내 3층

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본 건의 동측으로는 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 특히 문화재 보호법 및 관련 조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

총 채권액은 1,540,000,000원으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항으로, 현장 조사 당시 집합건축물대장상 건축물 현황도면과 실제 호수 라인 위치가 상이했으나, 건축물대장 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린·편의시설이 소재하고 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 추이가 확인되었습니다.

* 골든비버리 (2022년 준공, 79.72㎡): 2025년 12월, 170,000,000원

* 수아비스101,102동 (2013년 준공, 39.59㎡): 2026년 3월, 65,000,000원

* 수아비스103동 (2013년 준공, 68.447㎡): 2026년 7월, 145,000,000원

본 건은 2017년 사용승인되었으며, 면적은 46.38㎡(약 14.0평)입니다.

유사 면적 및 연식의 주택을 고려할 때, 본 건의 예상 시세는 약 75,000,000원에서 99,000,000원 사이로 추정됩니다.

현재 감정가 96,000,000원은 이러한 추정 시세의 상단 범위에 해당합니다.

1.4. 생활정보

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위 환경에 근린·편의시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 지역 지구별 규제가 적용되며, 특히 문화재 보호 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

본 물건은 공동담보로 제공되었던 물건 중 하나이므로, 담보 가치 변동이나 추가 경매 발생 가능성 등의 특수성을 고려해야 합니다.

건축물대장상의 초기 도면과 현황의 차이가 있었던 점은 행정 절차 확인 시 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면 온수리에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리분석상 별도의 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 토지 이용에 관한 규제 사항(문화재 보호법 등)과 공동담보 물건이라는 점을 유의해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(96,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건들과 비교했을 때, 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전하여 명도에 대한 부담이 적습니다.

2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시세 범위는 75,000,000원에서 99,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 96,000,000원이 시세 상단에 위치하므로, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 88,000,000원에서 96,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.