나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [6] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (6)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 1층 102호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 단지형다세대주택)

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 65.12㎡ (약 19.70평)

* 토지지분: 65.125㎡ (약 19.70평)

* 건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 건물지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (청산농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나, 건축물대장 표시변경 절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2017.12.08 (철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물)

* 본건 호수: 2동 1층 102호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시창호

* 이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 예정 권리: 본 건은 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

* 소유권보존: 이승원 (갑1)

* 소유권이전: 김성심 (갑10, 2019.03.25)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (을3, 2019.03.25, 1,080,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사마이퍼스트컨설팅 외 2명 (을9, 2020.07.27, 460,000,000원, 말소)

* 임의경매: 청산농업협동조합 (갑19, 2024.03.08, 1,034,229,912원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,540,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-18

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 는 전입일자는 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석 (2025년~2026년 기준):

* 골든비버리 (2022년 건축, 전용 79.72㎡): 2025년 12월 9일 170,000,000원 (약 213만원/㎡)

* 수아비스 101,102동 (2013년 건축, 전용 39.59㎡): 2026년 3월 31일 65,000,000원 (약 164만원/㎡)

* 수아비스 103동 (2013년 건축, 전용 68.447㎡): 2026년 7월 11일 145,000,000원 (약 211.8만원/㎡)

* 본건(전용 46.38㎡, 2017년 건축)은 연식과 면적을 고려할 때 ㎡당 약 190만원~220만원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 감정가 94,000,000원 (약 202.7만원/㎡)은 현재 시세를 합리적으로 반영하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 길상면사무소 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린·편의시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 58-1: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역. 문화재보호 관련 인허가 사항 확인 필요.

* 51-31: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 문화재보호 관련 인허가 사항 확인 필요.

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보: 제공된 JSON 데이터를 바탕으로 주변 시세 분석을 수행하였습니다. (상권분석 참조)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 현황: 집합건축물대장상 건축물 현황도면과 실제 호실 위치 간 상이가 있었으나, 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다. 이는 현황과 공부의 불일치로 인한 잠재적 분쟁 소지가 해소되었음을 의미합니다.

* 문화재 보호 관련: 토지이용계획상 문화재보호법, 매장문화재법, 조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요한 지역입니다. 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 해당 용도에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 제시된 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 임의경매로 인한 소멸 예정 권리가 다수이며, 임차인 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 문화재 보호 관련 법규 및 가축사육 제한 구역 등 토지 이용 계획에 따른 잠재적 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 신축된 도시형생활주택으로, 지역 내 주거 수요 충족.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어 추가 시세 상승 여력 기대.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 적음.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 94,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(46.38㎡) 대비 ㎡당 약 190만원~220만원의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정 시세는 약 88,000,000원 ~ 102,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 경매 특성, 입찰 경쟁률, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 안전 마진을 확보한다는 전제 하에, 감정가의 90~100% 수준인 85,000,000원 ~ 94,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원이므로 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.