나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [11] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (11)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.70평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청산농업협동조합 (등기부 을19)

총 근저당액: 1,540,000,000원

준공일: 2017년 12월 8일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 58-1번지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역. 문화재 보호 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

* 51-31번지: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 문화재 보호 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

* 토지는 2필지가 일단으로 부정형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 25일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기부상 채권 총액: 1,540,000,000원 (농업협동조합자산관리회사 근저당 1,080,000,000원, 주식회사마이퍼스트컨설팅 외 2명 근저당 460,000,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 집합건축물대장상 건축물 현황도면상의 호수 위치가 실제와 상이하였으나, 건축물대장 표시 변경 절차를 통해 공부와 현황이 일치하도록 정리되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 공동주택, 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 실거래가 동향:

* 인근 '골든비버리'(2022년 준공, 79.72㎡)가 2025년 12월 170,000,000원에 거래되었습니다 (약 705만원/평).

* 인근 '수아비스101,102동'(2013년 준공, 39.59㎡)이 2026년 3월 65,000,000원에 거래되었습니다 (약 541만원/평).

* 인근 '수아비스103동'(2013년 준공, 68.447㎡)이 2026년 7월 145,000,000원에 거래되었습니다 (약 700만원/평).

* 본건은 2017년 준공된 46.38㎡(약 14.03평)의 도시형생활주택으로, 주변 시세는 평당 약 541만원에서 705만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 94,000,000원으로, 평당 약 670만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 길상면 소재지 내 편의시설 및 마트, 병원 등 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 녹지지역에 속하며, 문화재 보호 구역 인근으로 자연 환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 문화재 보호 구역: 토지이용계획 상 문화재 보호법 등에 따른 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

* 가축사육제한구역: 지역 특성상 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계에 따른 명도 저항이나 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면 온수리 소재 도시형생활주택으로, 신축 연식(2017년) 대비 감정가가 적정하게 산정된 것으로 보입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들의 시세보다 감정가가 약간 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 문화재 보호 구역 및 가축사육제한구역 지정, 임대관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 유사 면적 물건들의 시세보다 감정가가 합리적으로 책정되었습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 수요층이 꾸준하며, 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자의 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 강화군 개발 잠재력: 강화군 지역의 지속적인 개발 가능성과 관광 수요 증가로 인한 부동산 가치 상승 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 94,000,000원 대비 주변 시세 및 본건의 제반 조건을 고려할 때, 예상 입찰가는 97,000,000원 수준으로 제안합니다. 본 금액은 감정가 대비 약 103% 수준으로, 경쟁 가능성을 확보하면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.