나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [9] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원 (구천육백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

토지지분: 65.125㎡ (약 19.69평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

건물지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호

사용승인일: 2017년 12월 08일

착공일: 2012년 12월 20일

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창호

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등

1.5. 토지 이용 현황

토지형상 및 이용상태: 2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 물건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태:

1) 58-1: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역. 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인 필요.

2) 51-31: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 시설

주변에 길상면 주민복합센터가 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

또한, 강화 프레시아 관광호텔, 원두막가든 등 숙박 및 음식 시설이 인근에 위치하여 관광객이나 외부 방문객을 위한 편의시설이 있습니다.

카페, 테니스장, 운동장 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

2.4. 문화재 관련 정보

물건 소재지 인근 토지 이용계획상 문화재 보호법 등에 따른 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

주요 채권자는 농업협동조합자산관리회사 및 청산농업협동조합입니다.

말소기준권리: 2019년 03월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 약 1,540,000,000원 (십오억 사천만원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 유봉선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017년 06월 02일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나, 건축물대장 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미기재)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

- 2022년식, 79.72㎡ (약 24.11평) 물건이 2025년 12월 9일 17,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 70.5만원)

- 2013년식, 39.59㎡ (약 11.97평) 물건이 2026년 3월 31일 6,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 54.3만원)

- 2013년식, 68.447㎡ (약 20.71평) 물건이 2026년 7월 11일 14,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 70.0만원)

4.2. 대상 물건의 시세 비교

대상 물건은 46.38㎡ (약 14.03평) 면적에 2017년 12월 준공되었습니다.

감정가는 9,600만원이며, 이는 평당 약 68.4만원 수준입니다.

이는 주변 신축(2022년식) 및 비교적 넓은 면적(20.71평)의 시세와 유사한 수준이나, 노후된 소형(11.97평) 주택보다는 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

대상 물건은 도시형생활주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

길상면사무소와 각종 근린생활시설 및 편의시설이 주변에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 환경

주변에 공동주택, 단독주택이 혼재되어 있으며, 자연 녹지 지역에 속해 있어 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 유봉선은 2017년 6월 2일에 전입하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 인수 부담이 없다는 것을 의미하지 않으며, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건축물대장 상이 관련

과거 건축물 현황도면과 실제 건축물 간의 위치 상이 문제가 있었으나, 현재는 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되어 해소된 것으로 보입니다. 다만, 과거 이러한 문제가 있었다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 문화재보호 관련 규제가 있어, 향후 건축물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 토지이용계획확인원을 발급받아 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보 및 높은 채권 총액

공동담보 물건으로 설정되어 있으며, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 낙찰 후 채권자 간의 이해관계 조정이나 추가적인 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 토지 및 건물 면적은 14평 내외로 소형 주택입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 함께 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이한 상황은 명확한 법적 검토와 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 문화재 보호 관련 제한 사항이 있어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

최근 실거래가격을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 상기 리스크 요인들을 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강화군 지역의 신규 공급 부족 시 반사이익 기대

8.2. 상대적으로 양호한 교통 및 생활 편의시설 인접

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,600만원이며, 평당 약 68.4만원입니다. 인근 실거래가격을 고려하면 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 인수 여부 불확실성, 문화재 관련 토지이용계획상의 제한, 높은 채권 총액 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 리스크 프리미엄을 고려하여, 낙찰가율 90% ~ 100% 수준인 8,640만원 ~ 9,600만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

임차인과 관련하여 명확한 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.