나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [8] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 개요

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 소재하는 도시형생활주택으로, 2017년 12월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 집합건물입니다. 총 4층 건물 중 2층 202호에 해당하며, 건축물대장상 건축물현황도면상 위치상이 문제가 건축물대장 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 상태로 제출되었습니다.

1.2. 면적정보

토지 면적: 65.12㎡ (약 19.7평)

토지 지분: 65.125㎡ (약 19.7평)

건물 면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

건물 지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

주거용 건물로 전용면적은 46.38㎡입니다.

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 96,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청산농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본 물건의 토지(58-1번지, 51-31번지)는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 문화재보호법 및 매장문화재 보호법에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부 상 총 채권액은 1,540,000,000원입니다. 주요 권리 내역으로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 주식회사마이퍼스트컨설팅외 2명), 그리고 본 경매개시결정(청산농업협동조합) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-09

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,080,000,000원)이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본 임의경매 개시결정 등기 역시 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

최근 실거래 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 9일 거래: 79.72㎡, 170,000,000원 (평당 약 706만원)

- 2026년 3월 31일 거래: 39.59㎡, 65,000,000원 (평당 약 544만원)

- 2026년 7월 11일 거래: 68.447㎡, 145,000,000원 (평당 약 707만원)

본건 물건은 46.38㎡(약 14.03평)로 감정가는 96,000,000원이며, 이는 평당 약 684만원으로 인근 시세 범위 내에 있어 적정한 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물연식비교

본 건물의 사용승인일은 2017년 12월 8일로 약 9-10년 되었습니다. 비교 사례인 '수아비스' 건물은 2013년식(약 13년)으로 본건보다 연식이 오래되었으며, '골든비버리' 건물은 2022년식(약 4년)으로 더 신축입니다. 본건은 신축과 구축의 중간 연식에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 기타

인천광역시 강화군 길상면 온수리 지역은 전원과 생활 편의시설이 조화를 이루는 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 물건현황관련리스크

과거 건축물대장상의 도면과 현황 간의 위치 상이 문제가 있었으나, 현재는 공부와 현황이 일치된 상태로 정리되었습니다.

6.2. 주변환경관련리스크

토지이용계획 상 문화재보호법 및 매장문화재법에 따른 인허가 사항 확인이 필요하며, 이는 향후 재건축이나 증축 시 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 적절한 감정가와 함께 권리상의 문제는 없어 보입니다. 임차인도 대항력이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 문화재 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적이어서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

*비교적 신축(2017년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 수익 가능.*

*임차인이 대항력 없어 인수 부담금 없음.*

*토지 및 건물 일괄매각으로 권리 관계 명확.*

*인근 시세 대비 합리적인 감정가.*

9. 예상입찰가

본건은 감정가 96,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 실거래가 및 건물 상태 등을 고려할 때, 입찰 경쟁률에 따라 96,000,000원에서 105,000,000원 사이의 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 투자 목적 및 개인의 자금 계획에 따라 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.