나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2017년 12월 8일입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 95,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

전용면적: 46.38㎡ (약 14.0평)

토지 지분면적: 65.125㎡ (약 19.7평)

분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화 물건으로 분류됩니다.

현장 조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상의 1호와 2호 라인 위치가 상이하였으나, 건축물대장 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 소재하며, "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(58-1)는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

토지(51-31) 또한 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 유사한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 요구됩니다.

강화군 지역은 과거부터 토지이용 규제가 다소 엄격했으나, 최근 완화 추세에 대한 움직임도 보입니다. 하지만 지역별로 다양한 규제가 복합적으로 적용될 수 있어, 구체적인 개발 행위 시에는 관련 법규 및 조례의 정확한 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)이며, 채권액은 1,080,000,000원입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 기타 권리 현황

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑10), 근저당권(을9), 임의경매(갑19) 등의 권리가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 선순위이거나, 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

총 등기부채권액은 1,540,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 계약 시점 및 임차인 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 강화군 길상면 온수리는 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 근린 및 편의시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있음을 시사합니다.

해당 지역은 도시와 농촌이 어우러진 도농 복합 지역의 성격을 가지고 있으며, 관광 명소(전등사 등)와 인접한 지역도 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 주변의 다세대주택들은 39.59㎡가 6,500만원, 68.447㎡가 14,500만원, 79.72㎡가 17,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 지역 내에서 소형 면적의 주택은 상대적으로 낮은 가격대를, 중대형 면적은 높은 가격대를 형성하고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

물건지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 다양한 근린·편의시설이 소재하고 있습니다.

주변에는 길상면사무소가 위치해 있어 행정 편의성도 기대할 수 있습니다.

다만, 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 지역 특성

강화군은 역사문화 관광 명승지가 풍부한 지역이며, 온수리 지역은 이러한 지역적 특성을 공유합니다. 이러한 환경은 주거 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과의 현황 차이

집합건축물대장상의 건축물 현황 도면과 실제 현황 간의 위치 상이 문제가 있었으나, 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 체결 시 관련 서류를 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

금액이 미상이라도, 임대차 관계가 존재할 경우 명도에 시간이 소요되거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 유무 및 점유 관계를 면밀히 확인하고, 필요시 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 권장됩니다.

6.3. 토지 이용계획상의 제한

자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등의 지정은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 가할 수 있습니다. 특히 문화재 관련 법규에 따른 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 강화군 내 일부 지역은 복합적인 토지 이용 규제가 존재하는 것으로 알려져 있어, 재산권 행사에 있어 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 강화군 길상면 온수리에 위치한 본 물건은 2017년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속합니다. 주변 환경은 주거 및 근린 시설이 혼재되어 생활 편의성이 보통 수준이며, 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 등기부상태는 양호한 편입니다.

다만, 임대 관계 미상, 토지 이용계획상의 제한 사항(문화재 보호 구역 등), 건축물대장과의 현황 차이 해결 여부 등은 반드시 입찰 전 심도 있는 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연도(2017년)를 가진 도시형생활주택입니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확합니다.

* 강화군 길상면 지역 내에서의 주거용 부동산으로서의 가치를 가집니다.

* 주변 편의시설 이용이 가능한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(39.59㎡)의 건물이 65,000,000원에 거래되었고, 더 넓은 면적(68.447㎡)의 건물이 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

단위 면적당 가격으로 환산 시, 39.59㎡의 경우 약 164만원/㎡, 68.447㎡의 경우 약 212만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적(46.38㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 약 200만원 수준으로 가정하면 약 97,400,000원 정도의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

신축 연도 및 기타 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 시장 가격의 하단부에 위치할 가능성이 있습니다.

그러나 임대 관계 미상, 토지 이용계획상의 복합적인 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준으로, 98,000,000원으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사 결과와 함께 본 리스크 요인들을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.