나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [2] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 3층302호

건물명: (명시되지 않음)

토지면적: 65.12㎡ (약 19.70평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평) - 전용면적

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 95,000,000원 (9천 5백만원)

사용승인일: 2017년 12월 08일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

특이사항: 공동담보 물건이며, 집합건축물대장상 건축물현황도면상의 1호와 2호 라인 위치 상이했으나, 건축물대장 표시 변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 대상 물건은 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 58-1번지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역. 추가적으로 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 51-31번지: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 마찬가지로 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 채권자 (경매 신청인): 청산농업협동조합

* 말소기준권리: 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 이승원 (2001-01-01 접수 추정)

* 소유권이전: 김성심 (2019-03-25 접수)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2019-03-25 접수, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사마이퍼스트컨설팅 외 2명 (2020-07-27 접수, 460,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 청산농업협동조합 (2024-03-08 접수, 1,034,229,912원)

* 총 등기부채권액: 1,540,000,000원 (15억 4천만원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권에 대한 별도 기재 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설과 편의시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 부동산 시장은 유사한 연식과 면적의 다세대/빌라 매물이 거래되고 있음을 JSON 데이터에서 확인할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 주요 시설: "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 각종 편의시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 공공: 강화군 길상면사무소

* 교통: 인근 버스정류장

* 상업: 각종 근린생활시설 및 편의시설 (마트, 편의점 등)

* 자연/관광: 마니산, 동막해변 등 (차량 이동 필요)

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 문화재 관련 인허가: 토지이용계획에서 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 인·허가 사항 확인이 필수적이므로, 개발 또는 증축 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 내부 설비 또한 기본적인 수준을 갖추고 있습니다. 강화군 길상면 온수리에 위치하여 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 명확합니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 문화재 관련 인허가 확인 필요성은 잠재적 리스크 요인입니다. 최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 (2017년 준공)에 가까운 연식으로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계가 깨끗합니다.

* 강화군 길상면의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 비교적 소형 평형으로 투자 및 실거주 진입이 용이할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 시, 유사 면적 및 연식의 물건들이 평당 약 650만원에서 750만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적은 46.38㎡ (약 14.03평)이며, 감정가는 95,000,000원입니다. 이는 평당 약 678만원 수준으로, 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 그 이하에서, 적극적으로는 시장 시세를 반영하여 감정가 대비 100%~105% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

합리적인 최저 입찰가: 95,000,000원 (감정가)

경쟁 시 고려 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.