나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [3] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층401호 도시형생활주택

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 92,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 46.38㎡ (약 13.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 도시형생활주택 (집합건축물)

건축물 현황

- 총괄표제부: 대지면적 1042㎡, 연면적 829.44㎡, 건폐율 19.9%, 용적률 79.6%, 주용도 공동주택, 기타용도 도시형생활주택(단지형다세대주택), 세대수 16세대, 주차대수 16대

- 표제부 (1동): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 4층 건물

- 전유부 (401호): 4층, 401호, 사용승인일 2017.12.08

주요 채무액 (등기부 요약 기준)

- 총 채무액 (경매 개시 채권 포함): 1,540,000,000원

- 말소기준권리: 을3 (2019.03.25.) 근저당권 (기록상 말소되어 있으나, 통상적인 경매 절차상 권리 말소의 기준이 되는 날짜로 간주됨)

- 채권자: 청산농업협동조합 (임의경매 채권자)

특이사항: 공동담보, 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나, 건축물대장 표시변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설이 혼재하여 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 접근성은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본 물건은 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 58-1번지: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

- 추가 기재사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

* 51-31번지: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

- 추가 기재사항: 위 58-1번지와 동일하게 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

주변 시설

본 물건은 주거 단지와 근린생활시설이 어우러진 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지도상으로 특별한 혐오시설(대형 공장, 쓰레기 처리장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

권리관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 사항: 갑1 (소유권보존), 갑10 (소유권이전)으로 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

* 담보권 및 경매개시결정:

- 을3 (2019.03.25.) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,080,000,000원): 말소기준권리로 기록되어 있으나, 말소 처리되었습니다.

- 을9 (2020.07.27.) 근저당권 (주식회사마이퍼스트컨설팅외 2명, 460,000,000원): 말소 처리되었습니다.

- 갑19 (2024.03.08.) 임의경매개시결정 (청산농업협동조합, 1,034,229,912원): 본 건 경매의 개시 채권입니다.

경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '말소기준권리'로 기재된 을3 근저당권이 실제로 말소되었음에도 불구하고 해당 날짜를 기준으로 권리가 정리되는지 여부는 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

명시적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임대차 관계가 미상이므로, 현장을 통해 실제 거주 현황 및 임대차 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로 주로 주거 목적으로 이용되는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린 및 편의시설이 소재하고 있어 기본적인 생활권이 형성되어 있습니다. 상업적 가치보다는 주거지로서의 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 길상면 사무소 등 관공서 이용도 편리한 편입니다.

교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 강화군 내 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

문화재 관련 규제

토지이용계획상 문화재보호법 및 관련 조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요하다는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 증축, 개축, 리모델링 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

건축물대장과의 차이

과거 건축물대장과 실제 현황이 상이했으나, 이를 일치시킨 절차가 완료되었다는 점은 긍정적입니다. 하지만 이로 인해 발생했던 과거의 문제점을 재확인할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재의 본 도시형생활주택은 일반적인 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2017년에 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속합니다. 등기부상 다수의 채무가 설정되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획상 문화재 관련 규제가 있을 수 있다는 점은 향후 재산권 행사 시 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 주거 목적의 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도 2017년으로 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로 실거주 및 임대수익용으로 적합합니다.

* 강화군 길상면의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 경매 물건임에도 불구하고 인수할 권리(임차인 보증금 등)가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가 92,000,000원 대비 최근 인근 시세 비교 시, 투자 매력도를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(46.38㎡, 약 13.96평)의 다세대주택은 평당 약 540만원에서 700만원대의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 92,000,000원으로, 이는 평당 약 659만원 수준으로, 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 92,000,000원 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 구도 및 낙찰가율 등을 감안하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 산출되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.