나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [4] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 외 11개호로서,
[(사용승인일 : 2017.12.08)(착공일 : 2012.12.20)]
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1)-(12) 공히 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 58-1
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사
육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호)
, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호
조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시
기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인
원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

2) 51-31
도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일
반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호
및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공
사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현장조사 당시 집합건축물대장상 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나 건축물대장표시변경절차를 통하여 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (4)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 92,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청산농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 65.12㎡ (약 19.7평)

건물 면적 (전용 면적): 46.38㎡ (약 14.0평)

건물 연면적 (1개동): 414.72㎡ (약 125.4평)

총 대지 면적 (단지 전체): 1,042㎡ (약 315.2평)

1.3. 건축물 정보

건축 연도: 2017년 12월 8일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 건물 내 4층 (402호)

동: 1동

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

건축물대장 상 건축물 현황도면과 공부상 위치 상이 문제는 건축물대장 표시 변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되어 해결되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

대상 물건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번, 2019년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액: 1,080,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리(갑구 1번 소유권 보존, 갑구 10번 소유권 이전)는 매각으로 소멸되지 않으나, 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

3.2. 기타 권리 및 소멸 여부

갑구 1번: 소유권보존 (이승원)

갑구 10번: 소유권이전 (2019-03-25, 김성심, 매매)

을구 3번: 근저당권 (말소기준권리)

을구 9번: 근저당권 (2020-07-27, 주식회사마이퍼스트컨설팅외 2명, 460,000,000원) - 말소

갑구 19번: 임의경매 (2024-03-08, 청산농업협동조합, 1,034,229,912원) - 말소

이하 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 지상권에 대한 상세 내용은 없음.

주의사항 및 임차인 현황을 종합할 때, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

* 임대관계가 미상인 점은, 실제 점유자가 있을 경우 해당 인적 사항, 계약 내용(보증금, 차임, 임대차 기간 등)을 파악하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요함.

3.5. 등기부채권 총액

총 1,540,000,000원 (청산농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기 기준)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 정보

본건 물건은 2017년 12월 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 전용면적 46.38㎡ (약 14.0평)임.

단지 전체 대지 면적 1,042㎡ (약 315.2평)에 16세대가 거주하고 있으며, 1동의 연면적은 414.72㎡ (약 125.4평)임.

4.2. 최근 매매 시세 (인천 강화군 길상면 온수리 일대)

* 골든비버리 (2022년식, 전용 79.72㎡, 2층): 2025년 12월 9일, 17,000만원 (약 213만원/㎡)

* 수아비스101,102동 (2013년식, 전용 39.59㎡, 2층): 2026년 3월 31일, 6,500만원 (약 164만원/㎡)

* 수아비스103동 (2013년식, 전용 68.447㎡, 5층): 2026년 7월 11일, 14,500만원 (약 212만원/㎡)

4.3. 본건 감정가 대비 시세 분석

본건 전용면적 46.38㎡에 대한 감정가는 9,200만원임. (평당 약 198만원/㎡)

주변 시세는 구축(2013년식)이 평당 약 164만원, 신축(2022년식)이 평당 약 213만원 수준으로 형성되어 있음.

본건은 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 주변 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"길상면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함.

5.3. 혐오시설 유무

인천광역시 강화군 길상면 온수리 지역은 주로 주거 및 자연녹지 지역으로, 대규모 공업단지나 혐오시설이 직접적으로 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 주변 토지이용계획상 문화재 보호 관련 규제가 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획상의 제약

* 본건 토지(58-1, 51-31)는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

* 특히, `문화재보호법`, `매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률`, `시문화재보호조례`에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요함. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 상세히 확인해야 함.

6.2. 임대 관계 미상

* 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 권리 관계 파악 및 명도 과정에서 추가적인 어려움이 발생할 수 있음.

6.3. 높은 채무 총액

* 등기부채권 총액이 1,540,000,000원으로 높아, 경매 진행 시 이해관계인이 많을 수 있으며, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 사용승인되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난하며, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 토지 이용 계획상의 문화재 관련 규제 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되며, 이러한 리스크 요인을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적 감정가: 전용면적 46.38㎡ (약 14평)에 대한 감정가 9,200만원은 평당 약 198만원으로, 주변 신축 및 구축 시세 범위 내에 있어 투자 메리트가 있음.

* 양호한 건물 상태: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 및 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 생활 편의성: 공동주택, 단독주택 및 편의시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 재분석

최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건 물건(전용 46.38㎡)의 시세는 평당 약 164만원에서 213만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(9,200만원)는 평당 약 198만원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 리스크 요인 반영

토지 이용 계획상의 문화재 관련 규제, 가축 사육 제한 구역 지정 등은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다. 이러한 규제 사항은 증명용 토지이용계획 확인원 발급을 통해 반드시 상세 확인 후, 예상되는 가치 하락분을 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 명도 비용 및 기간에 대한 예상치를 반영해야 합니다.

9.3. 보수적 접근

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가(9,200만원) 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.4. 예상 입찰가 범위

85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.