나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [4] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512436 [4] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경512436
• 주소: 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 1동 4층402호
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 45,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매1계 2024타경512436 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 1동 4층402호 | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 45,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경512436 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512436 (4)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 65.12㎡ (약 19.71평)

토지 지분율: 6512.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평) (이하 전용면적으로 표기)

건물 지분율: 4638

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

주의사항: 현장 조사 당시 집합건축물대장상 건축물 현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 상이하였으나, 건축물대장 표시 변경 절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

- 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호. 사용승인일 2017년 12월 08일. 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시 창호.

- 이용상태: 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태 등: 대상 물건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

1) 58-1: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. <추가기재> 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인 필요.

2) 51-31: 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. <추가기재> 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항 확인 필요.

- 공부와의 차이: (없음 - 단, 주의사항 참조)

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 지역에 위치하며, "길상면사무소"에서 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설과 편의시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 차량을 통한 접근성이 좋으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 강화군 길상면은 자연환경과 생활 편의시설이 조화를 이루는 지역으로, 강화도의 관광 및 생활 인프라를 이용하기에 용이한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 김OO에 대해 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 사건입니다. 임의경매는 담보권 실행에 따른 경매이므로, 낙찰 시 기존의 담보권은 소멸됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 말소되지 않는 권리가 있는지, 또는 인수해야 할 권리가 있는지에 대한 상세한 권리 분석은 법원 문건(매각물건명세서 등)을 통해 추가 확인이 필요합니다. 현 단계에서는 소유권 외에 특별히 드러난 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 철저한 권리 분석은 필수입니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 공동주택과 단독주택이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 또한, "길상면사무소" 및 각종 근린·편의시설이 위치하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 온수리 지역은 길상면의 중심 지역 중 하나로, 크고 작은 상점, 식당, 카페 등이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 주변에 '학생분식'과 같은 식당이 위치해 있어 지역 주민 및 방문객들에게 식음료 서비스를 제공합니다. (검색 결과 '혐오시설'에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.)

1.5. 생활정보

대상 물건은 길상면의 생활 인프라를 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 길상면사무소, 주민센터, 보건지소 등 공공기관 이용이 편리하며, 주변의 마트, 병원, 약국, 은행 등 각종 편의시설이 근거리에 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 또한, 강화도 내 다양한 관광지와 자연휴양림, 해변 등이 인접해 있어 주말 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 강화공설운동장, 테니스장 등 체육 시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본 물건은 집합건축물대장상 건축물 현황도면상 위치가 상이했던 이력이 있으며, 이후 공부와 현황을 일치시키는 절차를 거쳤습니다. 이는 건축 과정이나 사용승인 과정에서의 행정적 미비점이 있었을 가능성을 시사하며, 추후 건물 관리에 있어 주의가 필요할 수 있습니다. 둘째, 토지이용계획 상 '문화재보호법', '매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률' 등의 적용을 받는 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 한다는 점은 잠재적 리스크입니다. 신축, 증축, 개축 등 건물에 대한 행위 시 문화재 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로, 명도 협상이나 이사 관련하여 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 넷째, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 주변 환경이나 향후 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면의 생활 편의시설과 근접한 위치에 있는 다세대주택입니다. 비교적 최근인 2017년에 사용승인을 받은 건물로, 기본적인 건축 및 설비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 상 문화재 관련 규제 및 건축물대장 정정 이력, 미상의 임대 관계 등은 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 추가적인 문제점을 파악한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **합리적인 감정가**: 9,200만원의 감정가는 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격일 수 있으며, 경매 특성상 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. **생활 편의 및 접근성**: 길상면사무소, 편의시설, 버스정류장 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

3. **신축 건물**: 2017년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

4. **개발 잠재력**: 강화군이 지속적으로 발전하고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. **주의사항 확인**: 건축물대장 공부와 현황 일치 이력을 확인하고, 문화재 관련 법규 및 임대차 현황을 명확히 파악한다면, 잠재 리스크를 관리하며 투자를 진행할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계