나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2376 [1] 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 304 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2376 [1] 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 304 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매2계 2024타경2376 | 소재지: 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 304 | 감정가: 1,310,208,000원 | 최저가: 446,084,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경2376 (1)호이며, 부동산임의경매 사건입니다. 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOO이며, 소유자는 가OO입니다. 감정가는 1,310,208,000원입니다.

1.2. 물건 현황 및 용도

소재지는 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 304번지이며, 용도는 '전'(밭)입니다. 총 토지면적은 5,422.00㎡ (약 1,640평)의 대규모 토지입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

1.3. 주요 특이사항 및 제한 요인

본 물건은 '법정지상권 성립 여지'가 있는 토지라는 특이사항이 있습니다. 또한, 목록 1번 지상에 있는 미등기 제시외 브럭조 스레트지붕 단층 창고 (약 72㎡)는 매각에서 제외되며, 이 제시외 건물 소재로 인하여 감정평가액이 제한받았다는 점이 중요합니다. 일부 토지(목록 2~4번)는 도시계획도로(중로2류)에 저촉되는 상태입니다.

2. 입지조건 및 개발 호재 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 소재 "부원고등학교" 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치합니다. 인근일대는 주로 농경지, 야산 등으로 이루어진 근교이며, 도시계획상 미개발된 주거지역으로 분류됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

감정평가서상 본건까지 차량 출입은 불가능하며 지적상 맹지(盲地)입니다. 다만, 인접지를 통하여 출입이 가능하다고 평가되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

부정형의 토지로서 대체로 동하향의 완경사지를 일부 평탄하게 조성하였으며, 대부분 현재 묵전(묵은 밭) 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 잠재적 개발 호재

본 토지는 도시지역 내 '제1종일반주거지역'에 해당하며, 향후 주택 건설 등 개발 가능성이 높은 용도지역입니다. 또한, 이천시는 장호원읍 일대에 도시관리계획을 통해 복합문화스포츠센터 건립, 공공형 치유농업시설 조성, 대중교통 복합시설 설치 및 지구단위계획 수립 등을 통한 공동주택 건립(620세대 규모의 공공임대주택 포함)을 추진하며 도시재생 사업에 박차를 가하고 있습니다. 이는 본건 주변 장호원 지역 전반의 발전과 인구 유입을 견인할 수 있는 호재로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각 물건 및 권리 분석

매각 대상은 '토지매각'으로, 토지 외 건물 등은 매각에서 제외됩니다. 권리분석상 소유자 및 채무자 관계 외에 특별히 공시된 임대차 관계는 '미상'입니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권 성립 여지'와 매각에서 제외되는 '제시외 창고(약 72㎡)'의 존재입니다. 매수인은 토지를 낙찰받더라도 이 건물을 철거하거나 사용수익을 얻기 위해서는 건물 소유자(법정지상권자가 될 가능성이 높음)와의 별도 협의(지료 청구 또는 매수 협상)가 필수적입니다. 이로 인해 토지의 사용이 제한받으며, 감정가 역시 이를 반영하여 제한받은 가격으로 평가되었습니다.

3.3. 도로 및 혐오 시설 정보

본건은 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 출입은 가능한 상태입니다. 맹지 상태를 해소하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 사용권(통행지역권 설정 등) 확보 또는 매입이 필요합니다. 인근 지역의 개발계획은 활발히 진행 중이나, 검색 결과 주소지 인근에 직접적인 대규모 폐기물처리시설이나 화장장 등 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크 정리

맹지(출입 가능하나 법적 해소 필요)와 도시계획도로 저촉(일부), 그리고 가장 중요한 법정지상권 성립 여지 및 제시외 건물 존재로 인한 토지 사용 및 처분의 제약이 본건의 핵심 리스크입니다. 리스크 해소를 위한 명도(철거) 소송 또는 지료 청구 소송이 필요하며, 장기간의 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 (경매 컨설턴트 관점)

본건은 도시지역 내 '제1종일반주거지역'이라는 우수한 토지 용도를 가졌으며 면적도 1,640평에 달하는 대형 필지입니다. 인근 장호원 지역은 복합문화센터, 공동주택 건립 등을 포함한 도시개발이 활발히 논의되고 있어 향후 개발 압력이 높은 지역입니다. 하지만, '법정지상권 리스크'와 '맹지'라는 권리적/물리적 하자가 명확하여 높은 난이도를 가집니다. 일반 투자자에게는 접근이 어려우나, 법정지상권 협상 능력 및 자금력이 풍부한 특수물건 전문가나 장기적인 관점에서 개발을 염두에 둔 실수요자에게 적합합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 용도 지역 우위: 제1종일반주거지역이라는 최적의 개발 잠재력을 가진 토지입니다.

2. 대형 필지: 5,422.00㎡ (약 1,640평)의 대규모 면적으로 추후 주거단지 등으로 개발 시 용이합니다.

3. 지역 개발 호재: 이천시 장호원읍 일대의 복합문화스포츠센터, 아파트 건설 등 지구단위계획 수립 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

4. 감정가 제한 반영: 제시외 건물로 인해 감정평가액이 이미 제한받아 평가되었으므로, 적정선에서 낙찰받을 경우 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계