나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2246 [1] 경기도 양평군 강상면 교평리 68-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2024.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 교평리 소재 "교평2리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며
부근은 남한강변 농경지대로서 전원주택, 농경지, 야산 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 88번국지도 인근으로 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

유사 삼각형으로 인접지와 대채로 등고평탄하며 근린생활시설(사무소)용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

폭 약 3미터 포장도로와 서측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·(한강)수변구역<한강수계 상수원 수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

2017.09.18일 사용승인된 ALC블록구조 일반목구조지붕 2층건으로
외벽: 하부 연와조 쌓기 마감, 상부 드라이비트 마감
내벽: 벽지 도배 등 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로서
1층: 사무실, 응접실, 주방, 회의실, 방풍실,
2층: 휴게실, 회의실 등임

설비내역

위생설비 및 유류보일러 난방설비 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례 등을
참조하였음.
본 건물은 2021.10.22일 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함
- 2024. 9. 30. 주식회사 파인씨엔에스가 유치권신고(공사대금 99,550,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
- 2025. 7. 8.신청채권자 양평축산업협동조합이 주식회사 파인씨엔에스의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
- 2021. 10. 22. 단독주택에서 2종근린생활시설로 용도변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경2246 (1)

1.2. 소재지

경기도 양평군 강상면 교평리 68-8

1.3. 용도

제2종근린생활시설 (사무소)

1.4. 감정가

211,027,800원

1.5. 토지면적

186. 00㎡ (약 56.27평)

1.6. 건물면적

88. 34㎡ (약 26.72평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

양평축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양평군 강상면 교평리 소재 "교평2리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 남한강변 농경지대로서 전원주택, 농경지, 야산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 88번 국지도 인근에 위치하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

토지는 유사 삼각형 형태이며, 인접 토지와 대체로 등고평탄한 상태입니다. 현재 근린생활시설(사무소) 용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 토지는 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역·(한강)수변구역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 양평축산업협동조합의 근저당권 (채권액 195,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 유치권 현황

* 2024년 09월 30일, 주식회사 파인씨엔에스가 공사대금 99,550,000원으로 유치권 신고를 하였습니다.

* 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 인수 또는 해결 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 2025년 07월 08일, 신청채권자인 양평축산업협동조합이 주식회사 파인씨엔에스의 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

3.4. 기타 특이사항

* 일괄매각 대상에 감정서상 ㉠으로 표시된 제시외 건물(면적 3.00㎡)이 포함됩니다.

* 본 건물은 2017년 09월 18일 사용승인되었으며, 2021년 10월 22일 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도 변경되었습니다.

* 내부 조사가 불가하여 건축물대장 및 주민 탐문, 평가 선례 등을 참조하여 평가되었습니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 385,431,518원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 남한강변 농경지대와 전원주택, 야산 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상대적으로 개발이 덜 된 자연 친화적인 환경입니다.

4.2. 주변 주요 시설

"교평2리 마을회관"이 인근에 위치하고 있으며, 88번 국지도가 가까워 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

4.3. 주변 잠재적 혐오시설

현재 확인된 자료상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어, 해당 제한사항과 관련된 시설 입지의 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통망 접근성

88번 국지도가 인근에 있어 양평 시내 및 주변 지역으로의 차량 이동이 용이합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

5.2. 생활 편의시설

물건지 인근에 "교평2리 마을회관"이 있으며, 농경지 및 전원주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상업 시설 등은 양평 시내 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 자연환경

남한강변에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 주변으로 농경지와 야산 등이 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불분명한 유치권

주식회사 파인씨엔에스가 신고한 유치권(99,550,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 유치권 배제 신청이 있었으나 최종 결정에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 조사 불가

건물 내부 조사가 불가능하여 실제 건축물의 상태, 내부 구조, 설비 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 건축물대장 정보와 외부 관찰, 주민 탐문 등에 의존해야 하므로, 예상치 못한 하자가 발견될 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정서상 ㉠으로 표시된 제시외 건물이 본건과 일괄 매각되므로, 철거 또는 활용에 대한 별도의 고려가 필요합니다.

6.4. 다수의 토지 이용 제한

계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)수변구역 등 다수의 법적 제한사항이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강상면 교평리에 위치한 제2종근린생활시설(사무소)로, 남한강변의 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 88번 국지도 인근으로 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 가장 큰 리스크 요인은 주식회사 파인씨엔에스가 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이 유치권으로 인해 낙찰자가 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 또한, 건물 내부 조사가 불가능하여 실제 건물의 상태를 정확히 파악할 수 없다는 점과 다수의 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

향후 유치권 문제 해결 가능성, 건물의 실제 상태, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 남한강변에 위치하여 쾌적한 자연환경을 활용한 전원생활, 휴양시설, 또는 관련 사업 부지로의 잠재력이 있습니다.

* 용도 변경 이력: 단독주택에서 근린생활시설(사무소)로 용도가 변경된 이력이 있어, 업무 시설 또는 소규모 상업 시설로의 활용 가능성을 보여줍니다.

* 인프라 접근성: 88번 국지도가 인접하여 양평 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리하며, 이는 지역 내 생활 및 업무 활동에 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,027,800원입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 주식회사 파인씨엔에스가 신고한 유치권 금액(99,550,000원)의 인수 가능성 및 해결 비용입니다. 만약 유치권이 성립되어 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 감정가 외에 추가적인 부담으로 작용하게 됩니다.

더불어 건물 내부 조사 불가로 인한 하자 발생 가능성과 복잡한 토지 이용 제한 사항 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 반영하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 유치권 해결 비용, 명도 비용, 향후 활용 방안 및 예상 수익 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.