나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32728 [1] 경기도 양평군 강상면 송학리 934-7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32728 [1] 경기도 양평군 강상면 송학리 934-7 임야 경매

• 사건번호: 2024타경32728
• 주소: 경기도 양평군 강상면 송학리 934-7
• 감정가: 311,803,000원
• 최저가: 106,948,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

여주지원 경매2계 2024타경32728 | 소재지: 경기도 양평군 강상면 송학리 934-7 | 감정가: 311,803,000원 | 최저가: 106,948,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 보고서는 경기도 양평군 강상면 송학리 소재 임야(자연림)를 대상으로 하며, 사건번호는 여주지원 2024타경32728 (1)의 부동산임의경매 물건입니다. 토지 소유자는 김OO이며, 채권자는 와OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상은 토지(임야) 일괄매각이며, 토지면적은 3,813.00㎡ (약 1,153.44평)입니다. 감정가 기준 총액은 311,803,000원으로 평가되었습니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00㎡로, 순수 토지 매각 물건입니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 용도 및 현황

본 물건은 기호(1-6)의 임야 6필지를 일괄 매각하는 건으로 추정되며, 모두 자연림 상태입니다. 전반적으로 북동측으로 하향하는 완경사 지형이며, 형태는 사다리형 및 부정형으로 혼재되어 있습니다. 위치적으로는 "송학3리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 보통 수준의 주위환경입니다.

2.2. 인접 도로 및 교통 상황

일부 필지(기호 2,3)는 노폭 약 4미터 도로와 접하고 있으나, 나머지 필지(기호 1,4-6)는 지적상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하다고 평가되었습니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

본건 토지는 다수의 규제를 받고 있어 개발에 제약이 많습니다. 주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

보전관리지역: 계획관리지역보다 개발 밀도가 낮게 제한됨.

가축사육제한구역(일부제한구역 220m): 모든 축종에 대해 사육이 일부 제한됩니다.

준보전산지: 산지 관리법에 따른 개발 제한을 받습니다.

자연보전권역 및 수질보전특별대책지역(1권역): 수도권 정비 및 환경 보전을 위한 강력한 규제를 받으며, 공장 설립 등 특정 개발 행위가 제한됩니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 양평군 강상면 송학리는 전원주택 마을(살구마을, 송학리의 생각 등)이 조성되어 있는 등 양평읍 생활권(양평역, 면사무소, 하나로마트 등)과 차량으로 약 5~10분 거리에 있어 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다 . 지리적으로는 임야가 혼재하는 자연림 환경으로, 쾌적하고 한적한 전원생활 입지를 갖추고 있습니다 .

3.2. 주변 환경 및 생활정보

주변에는 농촌체험마을인 뚱딴지마을 등이 위치하며, 펜션과 단독주택이 혼재된 지역으로 조용한 자연 환경이 특징입니다 . 혐오시설의 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 전원주택 마을이 형성된 지역 특성상 청정 자연 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 범위

본 경매는 채무자가 망인(사망)인 상태에서 진행되는 임의경매입니다. 매각대상은 순수 토지이며, 주의사항으로 "일괄매각"과 "지상의 컨테이너 1동 매각에서 제외"가 명시되어 있습니다. 컨테이너는 토지의 부합물/종물에 해당하지 않는 것으로 보아, 매각 후 소유자(또는 점유자)에게 철거 및 지료 청구 등의 조치가 필요할 수 있습니다.

4.2. 기타 권리 사항

토지 매각 시 지상 컨테이너가 매각에서 제외됨에 따라, 컨테이너 소유자의 법정지상권 성립 여부를 검토해야 합니다. 다만, 본 물건은 건물 면적이 0.00㎡이므로, 해당 컨테이너의 등기 여부, 설치 시점, 목적 및 건축물 대장 등록 여부 등을 확인하여 법정지상권의 성립 가능성(희박함)을 면밀히 분석해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건은 임야(자연림)이며 주변은 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 따라서 상업적 용도로서의 상권 가치는 매우 낮습니다. 투자의 초점은 '자연림의 보존 가치' 또는 '법적 제한 내에서의 전원주택 부지/농림업용 토지 개발 가능성'에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 개발 제한 리스크

본 물건은 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 중첩된 규제 구역에 속해 있습니다. 이는 토지의 형질 변경 및 건축 행위에 대한 허가 절차를 까다롭게 만들고 개발 규모를 현저히 제한하는 주요 리스크입니다. 단순 투자 목적이라면 매입 전 양평군청을 통해 개발 가능성을 필히 확인해야 합니다.

6.2. 도로 및 명도 리스크

일부 필지(기호 1,4-6)가 맹지이므로, 개발 시에는 인접 토지 소유자에게 통행에 대한 사용 승낙을 받거나 도로를 확보해야 하는 추가 비용 및 협의 리스크가 존재합니다. 또한, 매각 제외된 지상의 컨테이너 1동에 대한 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 양평읍 생활권과 가까우면서도 쾌적한 전원 환경을 갖춘 임야입니다. 토지 면적이 넓어 활용도가 높으나, 보전관리지역 및 각종 규제가 중첩되어 있어 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 보전 또는 제한된 범위 내에서의 계획적인 개발을 목표로 해야 합니다. 매각 제외된 컨테이너 처리 및 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 사전 검토가 요구됩니다.

7.2. 투자 포인트

A. 대형 면적 확보: 약 1,153평에 달하는 대형 임야를 일괄 매각으로 확보하여 장기적인 활용 계획 수립에 유리합니다.

B. 입지적 장점: 전원주택 선호도가 높은 양평 지역이며, 주요 생활 시설 접근성이 보통 수준으로 나쁘지 않아 향후 지가 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

C. 낮은 토지 단가: 경매를 통해 중첩된 규제 리스크를 반영한 낮은 가격으로 취득하여 장기 보전 또는 제한적 개발 시 발생하는 비용을 상쇄할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계