나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32766 [2] 경기도 여주시 북내면 중암리 510 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32766 [2] 경기도 여주시 북내면 중암리 510 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매2계 2024타경32766 | 소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 510 | 감정가: 20,196,000원 | 최저가: 6,927,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 여주지원 2024타경32766 (2) 토지일부지분매각 (전/묘지)

1.1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 1.기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경32766 (2)

소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 510 (기호 2)

용도: 전 (공부상), 묘지 (현황 일부)

감정가: 20,196,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지 일부 지분 (토지 지분율: 29705.94 중 일부로 추정)

소유자/채무자: 소유자 김OO / 채무자 정보 없음

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 분묘기지권 성립 가능성

1.1. 2.물건 상세

토지면적: 1782.00㎡ (약 539.06평)

토지 지분율: 29705.94 (전체 면적 기준이 아닌 분모/분자 형태로 보임. 실제 매각 지분은 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (제시외 유연분묘 2기 소재)

1.2. 입지 조건 분석

본건은 여주시 북내면 중암리 소재 "중산교" 북동측 원거리에 위치합니다. 부근은 순수 농촌지대 또는 산간 농경지대로 형성되어 있으며, 주위에 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

교통상황은 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 버스 배차 간격이 미흡하여 제반 대중교통 편의는 다소 불편합니다.

본건 토지(기호 2)는 부정형의 남측 하향 완경지이며, 현황 일부는 "전(밭)", 일부는 "묘지"로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 "맹지"로 진입로가 확보되지 않은 상태입니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 속하며, 특히 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)으로 지정되어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 매각 조건

본건은 토지 *일부 지분*을 매각하는 건으로, 소유자가 다수인 공유 관계가 형성됩니다.

**공유자우선매수신고:** 공유자는 1회에 한하여 우선매수신고를 할 수 있으며, 공유자가 이를 행사하면 최고가 매수신고인의 자격이 박탈됩니다. (단, 우선매수신고 후 보증금 미납 시 이후 기일에서는 우선매수권 행사가 불가능합니다.)

**농지취득자격증명(농취증):** 지목이 '전'이므로 매각결정기일(낙찰 후 약 7일)까지 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 현황이 묘지인 부분을 감안하여 농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 지자체에 확인해야 합니다.

**분묘기지권:** 현황 '묘지' 부분에 유연 분묘 2기가 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외되는 것으로 추정되며, 분묘기지권이 성립할 가능성이 높습니다. 낙찰자는 분묘로 인해 토지 이용에 제약을 받거나, 추후 이장 협의 및 비용 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 순수 농촌 지대 내에 위치하여 상권은 사실상 형성되어 있지 않습니다.

생활정보 측면에서 교통편의가 미흡하여 자가용이 필수적이며, 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 면소재지까지 이동해야 합니다. 인근에 여주관광농원 등이 있어 농촌 레저 분위기를 형성하고 있습니다.

혐오시설: 인근 지역의 개발 제한 구역 및 순수 농촌 환경을 고려할 때, 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(일부제한지역 200m)' 지정 사실은 주변에 축사 등 소규모 시설이 존재할 가능성을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

**맹지 리스크:** 본건 토지(기호 2)는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이므로 현 상태로는 건축 행위가 불가합니다. 향후 이용을 위해서는 인근 토지 소유자와 협의를 통한 도로 개설(통행지 보상)이 필수적입니다.

**지분 매각 리스크:** 소수 지분 매입 시, 공유자 간의 협의 없이는 토지의 전체 사용 및 처분에 제약이 발생합니다. 최악의 경우 공유물 분할 소송을 통해 해결해야 하며, 이 과정에 시간과 비용이 소요됩니다.

**분묘기지권 리스크:** 유연 분묘 2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 시 해당 부분의 토지 이용은 영구적으로 제약을 받습니다. 분묘 이장을 원할 경우, 복잡한 협의 과정과 이장 비용을 낙찰자가 부담해야 합니다.

**농취증 리스크:** 농취증 발급이 지연되거나 거부될 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 현황이 '묘지'로 이용 중인 점이 발급에 걸림돌이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 20,196,000원의 토지 일부 지분 매각 건으로, 낮은 금액에도 불구하고 맹지, 공유자우선매수, 분묘기지권, 농취증 문제 등 경매에서 발생 가능한 모든 주요 리스크를 내포하고 있습니다.

순수한 농업 목적 또는 단순 시세차익 목적의 투자로는 접근이 매우 어려우며, 특히 '맹지'와 '분묘'의 존재는 토지의 이용 가치를 현저히 떨어뜨립니다.

반드시 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지를 단독 소유하거나 현금화할 목적, 또는 분묘기지권 소멸시효(2001년 이후) 확인 및 이장 협의 능력을 갖춘 전문적인 투자자에게 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

**고수익 잠재력:** 높은 리스크로 인해 유찰이 거듭될 가능성이 크며, 최저가 기준으로는 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

**공유물 분할 청구:** 법률 전문가의 도움을 받아 공유물 분할 소송을 통해 지분을 현금화하거나(대금 분할) 전체 토지의 단독 소유권 확보를 시도할 수 있습니다.

**주변 환경:** 순수 농촌 지역이므로 장기적으로 여주 지역의 개발 및 지가 상승을 기대하는 초장기 투자 관점에서 고려해 볼 수 있습니다. (단, 현재의 지분 및 맹지 상태로는 즉각적인 개발 이익은 기대하기 어려움)

법원 정보

여주지원 경매2계