나이스옥션 법원경매 여주 2023타경36433 [1] 경기도 이천시 장호원읍 송산리 산108-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 장호원읍 대서리 '대서초등학교' 동북동측 인근에 위치함. 본건 주위는 국도주변 야산 및 농경지대로서 전, 답, 과수원, 농장, 자연림 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 장호원읍 대서리 "대서초등학교" 동북동측 인근에 위치함. 본건 주위는 국도주변 야산 및 농경지대로서 전, 답, 과수원, 농장, 자연림 등이 혼재함.

교통상황

기호(1)-(3) 토지까지 차량 접근이 어려우나 경운기 접근 가능하고, 기호(4) 토지로는 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

교통상황

기호(1)~(3) 토지까지 차량 접근이 어려우나 경운기 접근 가능하고, 기호(4) 토지로는 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 남하향 완경사지대에 부정형 토지로 인삼이 파종된 것으로 보임.
기호(2) 토지는 남하향 완경사지대에 부정형 토지로 북측은 기호(4)토지와 같이 전으로, 남측은 기호(3) 토지와 같이 답으로 이용중이며, 일부 논두렁과 농로로 사용중임.
기호(3) 토지는 북동하향 완경사지대에 부정형 토지로 답으로 이용중임.
기호(4) 토지는 남하향 내지 북하향 완경사지대에 북측은 북숭아 과수원과 전으로, 남측 일부는 전,답 등으로 이용중이며, 남측 서동대로 접면 부분은 자연림 상태고, 서측 일부는 도로로 이용중인 것으로 보임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 남하향 완경사지대에 부정형 토지로 인삼이 파종된 것으로 보임.
기호(2) 토지는 남하향 완경사지대에 부정형 토지로 북측은 기호(4)토지와 같이 전으로, 남측은 기호(3) 토지와 같이 답으로 이용중이며, 일부 논두렁과 농로로 사용중임.
기호(3) 토지는 북동하향 완경사지대에 부정형 토지로 답으로 이용중임.
기호(4) 토지는 남하향 내지 북하향 완경사지대에 북측은 북숭아 과수원과 전으로, 남측 일부는 전,답 등으로 이용중이며, 남측 서동대로 접면 부분은 자연림 상태고, 서측 일부는 도로로 이용중인 것으로 보임.

인접 도로상태

기호(1) 토지 남측 및 기호(2)토지 남동측, 기호(3) 토지 북동측으로 세멘포장 농로가 소재하고,
기호(4) 토지 남측으로 서동대로에 접하며, 서측으로 노폭 약4미터 포장도로에 접함.

인접 도로상태

기호(1) 토지 남측 및 기호(2)토지 남동측, 기호(3) 토지 북동측으로 세멘포장 농로가 소재하고,
기호(4) 토지 남측으로 서동대로에 접하며, 서측으로 노폭 약4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역이며,
기호(4) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역이며,
기호(4) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 대로1류(폭 35m-40m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역임.

제시목록 외의 물건

1. 기호(4) 토지 북측 부분에 복숭아나무 약50주가 소재하고, 기호(4) 토지 답으로 이용중인 부분에 농업용관정이 소재함.
2. 기호(1) 토지에 햇빛가림막 시설과 기호(4) 북동측 경계부분에 철파이프조 천막지붕 농기구보관창고가 소재하나, 경작인이 설치 이용하는 것으로 보여 평가하지 않았음.
3. 기호(4) 토지 일대에 연고 미상 분묘가 소재함.

제시목록 외의 물건

1. 기호(4) 토지 북측 부분에 복숭아나무 약50주가 소재하고, 기호(4) 토지 답으로 이용중인 부분에 농업용관정이 소재함.
2. 기호(1) 토지에 햇빛가림막 시설과 기호(4) 북동측 경계부분에 철파이프조 천막지붕 농기구보관창고가 소재하나, 경작인이 설치 이용하는 것으로 보여 평가하지 않았음.
3. 기호(4) 북측 중앙부분에 연고 미상 분묘가 소재함.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 지목인 전이나 일부 기호(3) 토지와 같이 답으로 이용중임.
기호(4) 토지는 지목이 임야이나 일부가 과수원 및 전, 답 등으로 이용중임.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 지목인 전이나 일부 기호(3) 토지와 같이 답으로 이용중임.
기호(4) 토지는 지목이 임야이나 일부가 과수원 및 전, 답 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 인근주민 탐문결과 농경지 및 과수원은 타인이 경작하는 것으로 조사되었으며, 임대조건은 미상임.
2. 제시외물건 과수와 농업용관정은 타인이 식재, 설치한 것으로 보이며, 제시외물건 입찰여부는 귀 법원에서 판단하여 주시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 인근주민 탐문결과 농경지 및 과수원은 타인이 경작하는 것으로 조사되었으며, 임대조건은 미상임.
2. 제시외물건 과수와 농업용관정은 타인이 식재, 설치한 것으로 보이며, 제시외물건 입찰여부는 귀 법원에서 판단하여 주시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건(목록4. 토지 소재 복숭아 나무 1식, 농업용 관정 1식) 포함, 목록4. 지상 소재 제시외 철파이프조 천막지붕 농기구보관창고는 매각에서 제외
2. 목록4. 지상에 분묘 7기가 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 목록1.2.3.: 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
4. 목록2.: 공부상 지목은 전이나, 현황 일부는 답으로 이용 중임
5. 목록4.: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 과수원 및 전, 답 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경36433 (1)

소재지: 경기도 이천시 장호원읍 송산리 산108-1

용도: 전

감정가: 2,186,545,000원

토지면적: 14,711.00㎡ (약 4,450.1평)

토지지분: 14,711㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅OOOOOOO (웅천농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 장호원읍 대서리 '대서초등학교' 동북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도 주변 야산 및 농경지대로서 전, 답, 과수원, 농장, 자연림 등이 혼재합니다.

교통상황: 기호 (1)-(3) 토지까지는 차량 접근이 어려우나 경운기 접근이 가능하며, 기호 (4) 토지는 제반 차량 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

도로상태: 기호 (1) 토지는 남측, 기호 (2) 토지는 남동측, 기호 (3) 토지는 북동측으로 세멘포장 농로가 소재합니다. 기호 (4) 토지는 남측으로 서동대로에 접하며, 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 (1)-(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역입니다.

기호 (4) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 대로1류(폭 35m-40m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 웅천농업협동조합의 근저당(2021년 2월 8일)입니다.

등기부상 소유권 이전 기록으로 황명순(1978년) 및 정홍석(2020년)이 있습니다.

근저당, 지상권, 가압류, 압류 등 다수의 권리 사항이 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 6,302,551,048원입니다.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1985년

대항력: 없음.

주의사항: 본건에 등록된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 0원으로 조사되어 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

목록 4. 토지 지상에 소재하는 분묘에 대해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건지는 농경지와 야산, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농업 생산 활동 및 전원생활에 적합한 환경입니다.

인근에 대서초등학교가 위치하나, 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 제한적입니다.

주변 지역은 계획관리지역이나 자연보전권역에 속해 있어 개발 행위에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 대규모 농장 및 야산 지역의 특성상 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 가장 가까운 편의시설은 대서초등학교이며, 기타 생활 편의 시설은 인근 장호원읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

분묘 존재: 목록 4. 토지 지상에 7기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 이는 최저매각가격 산정 시에도 반영되었습니다.

공부상 지목과 현황 이용 차이:

목록 2. 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부 '답'으로 이용 중입니다.

목록 4. 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 일부 '과수원', '전', '답' 등으로 이용 중입니다.

제시외 물건: 복숭아 나무, 농업용 관정은 매각에 포함되나, 농기구 보관창고는 제외됩니다. 이들 제시외 물건의 소유 및 이용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 준보전산지, 상대보호구역, 접도구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

경작 및 설치 주체 불분명: 복숭아 나무, 농업용 관정 등이 타인이 식재 및 설치한 것으로 보이며, 이에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 장호원읍에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 현재는 농업용으로 주로 이용되고 있으며, 일부는 임야, 과수원, 답 등으로 혼재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 분묘 7기 소재 및 농지취득자격증명 필수 등 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

또한, 다수의 토지 이용 제한 규제가 적용되어 있어 향후 개발이나 활용 방안 모색 시 신중한 접근이 요구됩니다.

농업 생산 목적 또는 전원생활 부지로서의 활용 가능성은 있으나, 관련 법규 및 현장 조사를 철저히 하여야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 14,711㎡ (약 4,450.1평)의 광활한 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

계획관리지역: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 규제 완화 시 개발 가능성이 열릴 수 있습니다.

자연환경: 주변이 야산과 농경지대로 둘러싸여 있어, 친환경 농업 또는 전원생활 단지 조성 등의 잠재적 용도를 고려해볼 수 있습니다.

낮은 인수 금액: 임차인의 대항력이 없고 보증금이 없어, 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원 최저매각가격(감정가 2,186,545,000원)을 기준으로, 분묘 소재로 인한 가격 제한 사항, 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 추가적인 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

본 건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 규제 사항을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.