나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69892 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우 · 평가일 2024.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안구 장안리 소재 "장명초등학교 장일분교" 서측 근거리에 위치하며
부근은 순수농촌지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고 농경지, 임야등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편
한 편임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서 건축 중단된 단독주택 및 제1종
근린생활시설 건부지, 단독주택 건부지, 자연림, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측 일부가 로폭 약3-4미터 포장도로로서 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스래브지붕 지층-2층건 단독주택 및 제1종 근린생활
시설로서,(사용승인을 받지 않은 건물임)

외 벽 : 징크판넬 및 석재붙임.
내 벽 : 세멘몰탈 마감.
창 호 : 알루미늄샷시창호임.

기호(3) 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사슬래브 위 아스팔트슁글 마감지붕 1층-2층건 단독
주택으로서,(사용승인을 받지 않은 건물임)

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : -
창 호 : 알루미늄샷시창호임.

이용상태

기호(2) 단독주택 및 제1종근린생활시설이나 현황 건축중단된 상태임.

기호(3) 단독주택이나 현황 건축중단된 상태임.

(후면 "사진" 참고)

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

조사일 현재 본건은 관계행정청에 사용승인을 받지않은 건축물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,3은 현황 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않은 건축물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경69892 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62

토지 면적: 3306.00㎡ (약 999.02평)

건물 면적: 905.02㎡ (약 273.59평)

감정가: 1,658,634,000원

용도: 단독주택 (부속 건축물: 단독주택 및 제1종 근린생활시설)

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 "장명초등학교 장일분교" 서측 근거리에 위치하며, 순수 농촌지대로서 인근에 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 도로 상태: 본건 토지 남서측 일부가 폭 약 3-4미터의 포장도로로 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 말소기준권리: 을14 (2021-05-20, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 1,320,000,000원) (토지 등기부 기준)

* 소유권 현황: 토지는 강태욱, 진장선 소유이며, 건물은 진장선 소유입니다.

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다. (총액 0원)

1.3. 건물 현황 및 특이사항

* 건물 구조: 기호(2)는 철근콘크리트조 단독주택 및 제1종 근린생활시설, 기호(3)은 철근콘크리트조 단독주택입니다.

* 건물 상태: 두 건축물 모두 현황 건축 중단 상태이며, 사용승인을 받지 않은 건축물입니다.

* 건축법상 도로: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 순수 농촌 지역에 위치하며, 인근에 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장 등이 산재해 있습니다.

* 상업 시설: 대규모 상업 시설보다는 농촌 생활에 필요한 기본적인 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

* 개발 가능성: 보전관리지역으로 지정되어 있어, 계획적이고 제한적인 개발이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의 시설: 농촌 지역 특성상 도시 지역에 비해 편의 시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 교육 시설: "장명초등학교 장일분교"가 근거리에 위치합니다.

* 교통: 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 중단 및 미사용승인: 가장 큰 리스크 요인으로, 건축물에 대한 법적 사용 제한, 재산권 행사 제약, 추가 공사 또는 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 묶여 있어 토지 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 접근성: 대중교통 이용이 불편하며, 차량 접근 도로 폭이 좁을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 장안면의 넓은 토지 위에 건축 중단된 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 넓은 토지는 잠재적 가치를 지니고 있으나, 건축물의 미완성 및 미사용승인 상태는 심각한 제약 사항입니다.

* 향후 건축물에 대한 법적 문제를 해결하기 위한 추가 비용이나 노력이 필요하며, 이는 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

* 보전관리지역 등 토지 이용 규제 사항도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 3,306㎡(약 999평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 화성시의 지역적 가치: 화성시의 전반적인 발전 가능성. (단, 본건이 위치한 장안면은 농촌 지역 특성이 강함을 인지해야 합니다.)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,658,634,000원

* 주변 시세 참고 (장명빌라, 연립, 2026년 3월 매매): 9억 9천 5백만원 (전용 92.97㎡). 이는 본 물건의 대규모 토지와 미완성 건물 상태와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 분석: 본건의 가장 큰 리스크는 건축 중단 및 미사용승인 상태입니다. 이로 인해 감정가에서 상당한 폭의 할인이 필요합니다. 법적 문제 해결 및 건축 완료 또는 철거 후 재건축에 소요될 비용, 시간, 노력을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% 수준을 기준으로, 약 11억 6천만원에서 12억 5천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가는 현장 답사, 법률 및 건축 전문가 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.