나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86057 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-1 청광노블하임 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2024.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 "수원시청" 남서측 인근에 소재하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공공기관, 상업용건물 및 업무용건물이 혼재함.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "수원시청역(경기아트센터)"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물중 15층 1502호로서

외벽 : 석재붙임 마감등.
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 승강기설비 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 노폭 약 50미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경86057 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-1 청광노블하임 15층1502호

용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 85,000,000원

토지 면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물 면적: 30.98㎡ (약 9.37평)

전용 면적: 30.98㎡ (약 9.37평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 "수원시청" 남서측 인근에 소재함.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공공기관, 상업용 건물 및 업무용 건물이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "수원시청역(경기아트센터)"이 소재하여 교통 환경이 양호함.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 15층 1502호임.

외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호임.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 가장형의 평지로서 "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

단지 북서측으로 노폭 약 50미터, 남동측으로 노폭 약 9미터 도로와 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)에 해당함.

또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 8월 8일 신용보증기금의 가압류 (금275,200,000원)임.

이후 접수된 강제경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-21

대항력: 있음

참고사항: 인수 보증금은 0원으로 확인되나, 금액이 미상으로 인한 주의가 필요한 상황임.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인 배 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 0원으로 확인되나, 금액이 미상으로 간주되어 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

수원시청 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 지역 가치 평가

"수원시청역" 역세권으로 교통 접근성이 우수하며, 주변 개발 계획 및 공공기관 집적으로 인한 안정적인 배후수요 확보가 기대됨.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 7,500만원에서 7,900만원 사이에 거래되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

수원시청, 경기아트센터 등 공공기관이 인근에 위치함.

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활이 편리함.

5.2. 주거 및 부대시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 기일 내 매각되지 못하고 재매각으로 진행되는 물건임. 이는 낙찰률 하락 또는 추가적인 유찰 가능성을 시사할 수 있으나, 반대로 경쟁률 완화 효과도 기대할 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 배 은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분석됨. 실제 인수 여부 및 권리관계는 추가적인 면밀한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

6.3. 특별 매각 조건

본 건은 재매각으로 인해 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었음. 통상 10%인 보증금보다 높은 금액이 요구되므로 자금 계획에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 건은 수원시청역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 우수하며 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 가치 상승 잠재력이 있음.

다만, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로 기재된 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 함.

주변 지역 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권의 우수한 입지 조건

* 주변 상업 및 공공기관 밀집으로 인한 안정적인 수요

* 최근 거래 사례를 바탕으로 한 합리적인 시세 형성 가능성

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 저항이 상대적으로 적을 수 있음 (보증금 0원 시)

9. 예상 입찰가

감정가는 85,000,000원이나, 최근 실거래가 평균은 약 7,733만원 (7800+7500+7900/3)으로 나타남.

재매각 물건임을 감안할 때, 최근 실거래가 평균 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 비용 및 시간을 절감할 수 있다는 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 보증금 0원 자체에 대한 의구심과 추가 확인 필요성이 동반됨.

따라서, 보수적인 접근으로 시세 하단인 7,700만원에서 8,100만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.