나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86842 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 961-3 하이츠하임 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86842 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 961-3 하이츠하임 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경86842
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-7, 4층402호 (인계동,하이츠하임)
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매5계 2024타경86842 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-7, 4층402호 (인계동,하이츠하임) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경86842 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경86842 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 961-3 하이츠하임 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 30.39㎡ (약 9.2평)

토지지분: 30.392500000000002㎡ (약 9.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.34㎡ (약 15.5평)

건물지분: 51.34㎡ (약 15.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음 (감정평가서 요약 참고)

감정평가서 요약 요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 빌라, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대로서 환경 보통임.

- 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 비교적 편리한 지역임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상6층 건물 내 4층 402호로서 외벽: 벽돌 쌓기 및 일부 외장 석재 마감 등. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창호: PVC 창호 마감 등.

- 이용상태: 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

- 설비내역: 위생급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재경보설비 등 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 1,2층은 근린생활시설, 3-6층은 다세대주택부지로 이용되고 있음.

- 인접 도로상태등: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로에 접하여 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태:

기호 1, 2 공통: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 없음(임대관계는 미상임)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 주변은 각종 빌라, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다. 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장으로 인해 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)로부터 2025년 9월 22일 제출된 확약서 내용입니다. 해당 확약서에는 임차인이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 임차인과의 명도 및 인수되는 권리에 대한 부담이 크게 줄어들 수 있습니다. 임대관계는 미상이나, 상기 확약서 내용으로 볼 때 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 주거지 및 상업시설이 균형 있게 발달한 지역입니다. 인근에는 인계초등학교, 수원공업고등학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경은 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하며, 인근에 초등학교가 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2000년대 초반에 건축된 것으로 보이며 (정확한 건축연도 미확인), 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다. 개별난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 화재경보 설비 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 임대관계 미상으로 인한 공실 가능성 및 예상치 못한 명도 관련 문제 발생 가능성입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 사실로 확인될 경우, 대항력 있는 임차인의 문제는 없을 것으로 예상되어 인수되는 권리 부담은 최소화될 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용은 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소를 상당 부분 해소해 줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 건물의 상태 및 주변 환경을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 수원시 팔달구 인계동의 핵심 지역으로, 생활 편의시설 및 교통이 편리합니다.

* 권리관계 명확성 : HUG의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경 : 초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 조용한 주거 지역입니다.

* 합리적 감정가 : 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 투자 가치가 있습니다. (별도 시세 조사 필요)

법원 정보

수원지방법원 경매5계