나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82154 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1174-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 전철 분당선 "매탄권선역" 북서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주로 소재하고 있는 지역으로 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 남동측 인근에 노선버스정류장 및 전철 분당선 "매탄권선역"이 소재하고 있는 바, 대중교통 이용여건은 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다가구주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 사용승인일 : 2019.9.18.
- 외벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

다가구주택(총 8가구)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경82154 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1174-12 (신주소: 경기도 수원시 영통구 권선로820번길 20)

용도: 다가구주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 선순위 임차권 존재.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 1,429,858,000원

토지 면적: 183.30㎡ (약 55.45평)

건물 면적: 385.92㎡ (약 116.74평)

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 건물 용도는 다가구주택이며, 총 8가구로 구성되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕입니다.

사용승인일은 2019년 9월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물에는 엘리베이터가 1대 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 지하철 분당선 "매탄권선역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

남동측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량으로의 접근 역시 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 주로 단독주택 및 다세대주택이 소재하고 있는 주거 밀집 지역입니다.

제반 입지 여건은 무난한 편이며, 매탄권선역 인근으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 (주)효산이엔지의 가압류(갑3)로 판단됩니다. 이와 함께 2024년 8월 2일 접수된 강제경매(갑6) 등 다른 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 건물 등기부상의 을구 순위 3번, 4번, 5번, 6번, 7번 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

등기부상 인수되는 임차권은 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 김진경, 보증금 130,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정 2022.01.19.

* 을구 4번: 최한철, 보증금 140,000,000원, 전입 2021.12.10, 확정 2021.11.04.

* 을구 5번: 배소영, 보증금 147,000,000원, 전입 2020.04.24, 확정 2020.03.26.

* 을구 6번: 배소영, 보증금 178,000,000원, 전입 2020.03.18, 확정 2020.02.19.

* 을구 7번: 최동환, 보증금 130,000,000원, 전입 2022.07.14, 확정 2022.06.02.

이 외에도 임차인 현황에는 김혜진(120,000,000원), 송재은(189,000,000원) 임차인이 대항력 있음으로 기재되어 있으며, 예소양 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이들에 대한 보증금 인수 여부는 추가적인 권리 분석이 필요하며, 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 등기부상 명확히 인수되는 보증금만 합산해도 725,000,000원 (130M+140M+147M+178M+130M)에 달합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 주거지역에 위치하나, 역세권(매탄권선역) 인근이므로 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 상세한 상권 분석은 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 주거 밀집 지역에서는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않을 가능성이 높으나, 정확한 확인을 위해서는 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

분당선 매탄권선역 및 인근의 버스 정류장을 통한 교통 이용이 용이하며, 해당 역 주변의 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높으며, 자세한 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

등기부상 인수되는 임차보증금 합계는 725,000,000원입니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인(김혜진, 송재은)의 보증금 또는 대항력 있으나 보증금/차임이 미상인 임차인(예소양)이 추가로 존재하여, 실제 인수해야 할 보증금 총액은 더 늘어날 수 있습니다. 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 명도 저항 리스크

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상되는 저항이 있을 수 있습니다. 이에 대한 대비(협상 또는 법적 절차)가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물 현황에 따른 제시외 건물이나 공부와의 차이, 미납 관리비, 하자 등 추가적인 현장 조사가 필요한 사항은 없으나, 정확한 권리관계 확정을 위한 전문가의 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 총 8가구로 구성되어 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 쟁점은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 등기부상 확인되는 인수 보증금만 725,000,000원에 달하며, 추가 임차인들의 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 명도 과정에서의 어려움도 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 분당선 매탄권선역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 8가구 구성으로 임대 수익 창출 가능성 (현 임대 내역 미상).

9. 예상 입찰가 산정 (보수적 접근)

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 고려해야 합니다.

감정가: 1,429,858,000원

등기부상 명확히 인수되는 보증금 합계 (최소): 725,000,000원 (을구 3, 4, 5, 6, 7번)

실제 투자 가능 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기반으로, 시장 상황, 추가적인 임차인 보증금 인수 가능성, 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 임차 보증금 725,000,000원을 제외하고, 감정가의 70% 수준에서 낙찰된다고 가정할 경우 (1,429,858,000원 * 0.7 = 999,900,600원), 실제 투입 가능한 금액은 약 274,900,600원 (999,900,600원 - 725,000,000원)이 됩니다. 이 금액에서 제반 부대 비용을 고려하면 입찰 가능 금액은 더욱 제한적일 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 인수 보증금 규모가 매우 크므로, 철저한 추가 권리 분석 및 시세 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.