나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82523 [1] 경기도 포천시 선단동 299-13 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82523 [1] 경기도 포천시 선단동 299-13 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2024타경82523 | 소재지: 경기도 포천시 선단동 299-13 | 감정가: 640,655,440원 | 최저가: 219,744,815원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 의정부지방법원 2024타경82523 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 299-13

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자: 김OO

1.2. 면적 상세

토지면적: 385.00㎡ (약 116.46평)

건물면적: 644.76㎡ (약 195.05평)

제시외 건물면적: 130.70㎡ (약 39.52평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 640,655,440원

특이사항: 유동화물건 (채권자: 에OOOO... 사모펀드/유동화 전문회사 관련 채권으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 포천시 선단동 '선단초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 공장, 창고, 학교, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

주거시설과 산업시설이 혼재되어 있어, 주거의 쾌적성은 일부 저해될 수 있으나, 상대적으로 생활편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행은 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있음.

다만, 성장관리계획구역(남부지역), 성장관리권역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제4구역(지원) 등 복합적인 제한 사항이 적용되고 있어 향후 개발 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필수적임.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 구조

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(소유자 김OO)의 담보권 실행으로 진행되는 경매임.

토지와 건물 전체(제시외 건물 포함)를 일괄 매각하며, 제시외 건물 (㉠, ㉡)이 매각 대상에 포함되어 있어 매수 후 법정지상권 또는 철거 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됨.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있음. 이는 매수인이 잔금 납부 후 실제 거주자를 명도해야 할 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있는 잠재적 리스크로 작용함.

입찰 전 현장 조사를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 하며, 명도 시 발생 가능한 인도명령 또는 명도소송 비용을 사전에 예측해야 함.

3.3. 특이사항: 유동화물건

채권자가 사모펀드 등 유동화 전문회사로 추정되는 바, 이는 채권 관계가 비교적 단순하고 경매 진행이 신속할 가능성이 높음을 의미하나, 배당이 이루어지지 않을 경우 채권자와의 협의 여지는 거의 없다고 보아야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 주위는 주거시설과 함께 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설(소매점, 식당 등) 이용은 가능할 것으로 보이나, 대형 상권은 형성되어 있지 않음.

인근의 공장 및 창고 등으로 인해 상권 발달에는 한계가 있으며, 차량을 이용한 인근 도시(포천시 중심부 또는 의정부시)의 상권을 이용해야 하는 입지임.

4.2. 교육 및 문화시설

'선단초등학교'가 인근에 소재하고 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에는 유리한 조건임.

다만, 중·고등학교 접근성 및 기타 문화시설은 현장 조사가 필요하며, 도심 대비 부족할 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 환경적 리스크 (소음 및 환경)

주변에 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거시설로서는 소음, 분진, 차량 통행 증가로 인한 생활 환경의 저해 가능성이 상존함.

*혐오시설 유무는 외부 검색으로는 확인되지 않으나, 인접한 산업시설로 인해 환경 민원 소지가 발생할 수 있음.*

5.2. 개발 제한 리스크

계획관리지역이지만, 비행안전제4구역(45m 위탁지역)으로 건축물의 고도 제한이 적용됨. 또한, 상대보호구역으로 학교 주변 정화 구역 내 행위 제한을 받을 수 있으므로, 재건축 또는 용도 변경 시 포천시청의 건축과와 교육지원청에 사전 문의가 필수적임.

5.3. 임대차 리스크

'임대관계 미상'에 따른 불확실성. 임차인의 존재 여부 및 보증금 규모에 따라 명도 비용과 시간이 추가로 소요될 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 약 116평의 토지 위에 연면적 약 195평의 다가구주택이 건축된 물건임. 주거용 임대수익 확보가 가능한 수익형 부동산의 성격을 가짐. 입지는 도심 외곽의 주거 및 산업 혼재 지역으로 쾌적성은 다소 부족하나, 임대 수요는 주변 공장 및 창고의 종사자 등을 통해 확보 가능할 수 있음. 임대차 관계 및 각종 개발 제한 사항에 대한 명확한 사전 조사가 필수적인 물건으로 판단됨.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인근에 '선단초등학교'가 소재하며, 북동측 노폭 6m 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

수익형 부동산: 다가구주택으로 건축되어 즉시 임대수익 창출이 가능하며, 약 195평에 달하는 연면적은 안정적인 현금 흐름 확보에 유리함.

계획관리지역: 향후 포천 지역의 개발 추이에 따라 토지의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음. 다만, 비행안전구역 등 각종 제한 사항을 고려한 장기적인 접근이 필요함.

일괄매각: 제시외 건물을 포함하여 법적 권리 관계가 비교적 단순하게 정리되어 매수인의 부담이 적음.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계