나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87597 [1] 경기도 포천시 관인면 중리 1141-8 대지 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87597 [1] 경기도 포천시 관인면 중리 1141-8 대지 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2024타경87597 | 소재지: 경기도 포천시 관인면 중리 1141-8 | 감정가: 150,164,000원 | 최저가: 51,506,252원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2024타경87597 (1)이며, 소재지는 경기도 포천시 관인면 중리 1141-8입니다.

본건은 용도가 대지이며, 총 감정가는 150,164,000원입니다.

전체 토지면적은 868.00㎡ (약 262.57평)입니다. 건물면적은 없으며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다.

소유자는 영OOOOOOO, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항이나 제시 외 면적은 목록상 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 관인면 중리 소재 "장독대마을" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전체적인 분위기는 전형적인 농촌 주택 및 농지 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1, 2 토지는 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호 3 토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 전 필지가 비교적 양호한 도로 접근성을 가지고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 완경사 지대 내의 사다리형 토지입니다.

기호 1, 2는 현재 나지 상태로 이용 중이며, 기호 3은 현재 "전"으로 이용 중입니다.

3. 법적 제한 사항 및 권리 분석

3.1. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 특히 주목해야 할 사항은 다음과 같습니다.

자연취락지구(교동지구)로 지정되어 있어 개발행위가 제한된 지역 내에서도 주거 및 관련 시설 건축에 대한 일부 완화된 규정을 적용받을 수 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한)으로 지정되어 있어 축사 신축 및 가축 사육은 매우 제한적입니다.

제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)과 한계농지정비지구로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 군부대 및 농지 관련 규제를 추가로 확인해야 합니다.

배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(한탄강) 등 다양한 규제에 중첩되어 있어, 토지의 형질 변경이나 건축 행위 시 사전에 포천시 관련 부서와의 면밀한 협의가 필수적입니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되어 등기부상 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었으며, 임대관계 등은 미상입니다.

다만, 기호 3 토지 지상에 권원 미상의 농작물(가지, 파 등)이 재배되고 있어, 매각 후 소유권 이전 시 해당 농작물의 처리와 관련하여 명도(인도) 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 확인 및 조치가 필요합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권분석

본건 소재지는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 주택지대로서, 일반적인 상업시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다.

따라서 상업적 이용을 위한 투자 분석보다는 주거용 건축이나 전원생활을 위한 농지 활용 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보

주변에 단독주택이 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 대형 마트나 편의시설 등 주요 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

노선버스 정류장이 인근에 위치하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

4.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **군사시설 보호구역, 가축사육제한구역** 등의 중첩 규제가 최대 리스크입니다. 이는 토지의 개발 가치와 활용 범위를 상당히 제한할 수 있으므로, 매수 전 구체적인 개발 가능 여부를 포천시에 문의해야 합니다.

기호 3의 농작물 존재는 명도 시 매도인-매수인 간의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 관인면의 주택지대에 위치한 총 868.00㎡ (약 262.57평) 규모의 대형 토지입니다.

토지 전체가 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 자연취락지구에 포함되어 있어 엄격한 규제 속에서도 주거용 건물 신축 가능성이 열려 있다는 점이 장점입니다.

다만, 중첩된 각종 규제(군사, 가축, 관리지역)로 인해 활용도가 제한적일 수 있으므로, 용도에 대한 명확한 계획을 세우고 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 262.57평의 대규모 토지가 모두 폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 토목 공사 비용 절감 및 향후 건축 용이성이 높습니다.

개발 가능성: 보전/생산관리지역에 위치함에도 불구하고 **자연취락지구**에 포함되어 있어 단독주택 등 주거 시설 건축 가능성이 높습니다. (단, 규제사항 확인 필수)

전원주택 부지: 비교적 한적하고 주택과 농지가 혼재된 지역으로, 도심 외곽의 전원주택이나 귀농/귀촌을 위한 부지로 활용 가치가 있습니다.

감정가 대비 메리트: 현재 감정가를 기준으로 하되, 유찰 시 입찰자는 규제 리스크를 반영하여 낮은 가격으로 매수할 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계