나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87597 [2] 경기도 포천시 관인면 중리 1141-3 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87597 [2] 경기도 포천시 관인면 중리 1141-3 대지 경매

• 사건번호: 2024타경87597
• 주소: 경기도 포천시 관인면 중리 1141-3
• 감정가: 137,375,000원
• 최저가: 47,119,625원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

의정부지방법원 경매1계 2024타경87597 | 소재지: 경기도 포천시 관인면 중리 1141-3 | 감정가: 137,375,000원 | 최저가: 47,119,625원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 분석 보고서 (의정부지방법원 2024타경87597 (2))

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 의정부지방법원 2024타경87597 (2)이며, 소재지는 경기도 포천시 관인면 중리 1141-3입니다.

본 매각 대상은 대지 용도의 토지 전부에 대한 부동산임의경매 물건입니다.

총 토지면적은 785.00 제곱미터 (약 237.46 평)이며, 건물은 존재하지 않아 토지만 매각됩니다.

감정가는 137,375,000원으로 평가되었습니다.

토지는 기호 1, 2 (현황 나지), 기호 3 (현황 전)의 세 필지로 구성된 완경사 지대 내의 사다리형 토지입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

입지조건: 본건은 포천시 관인면 중리 소재 '장독대마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 도심 외곽의 전원형 주거지 또는 농지로 활용 가능한 입지입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

상권분석 및 생활정보: 주변은 주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 인근 마을 단위의 소규모 시설에 의존해야 합니다. 노선버스 정류장이 인접하여 기본적인 생활 접근성은 갖추고 있습니다.

인접 도로상태: 기호 1, 2는 남측으로, 기호 3은 북측으로 각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

혐오시설 및 잠재적 리스크: 주변 환경 분석 결과, 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 후술할 군사시설 보호구역 및 각종 규제사항이 입지에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리분석: 등기부상 채무자는 '망OOO'로 되어 있으며, 채권자는 '주OOO'입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 전부입니다. 제시된 정보만으로는 권리상 복잡한 문제는 없어 보이나, 임의경매의 특성상 근저당권 외 기타 권리관계 및 소유자 사망에 따른 상속 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

제시목록 외의 물건: 기호 3 토지 지상에 권원 미상의 농작물(가지, 파 등)이 재배되고 있습니다. 이는 매수인이 경락대금 납부 후 별도의 명도나 수거 조치를 취해야 할 수 있는 부분이므로, 처리 방안을 고려해야 합니다.

용도지역 및 제한 상태 (잠재적 리스크): 토지는 보전관리지역, 생산관리지역이 혼재되어 있으며, 가장 중요한 제한 사항은 다음과 같습니다.

가축사육제한구역 (전부 또는 일부 제한): 특정 축종에 대한 사육 제한이 있으므로, 향후 토지 활용 계획에 제약이 될 수 있습니다.

제한보호구역 (군사시설 보호법): 군사시설 제한보호구역(6사단_11m 위탁지역)에 포함되어 있어 건축행위 시 군부대와의 협의가 필수적입니다.

한계농지정비지구: 농지법에 따른 개발 제한이 있을 수 있으며, 포천시 농정과에 문의가 필요합니다.

성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 (한탄강): 이와 같은 중첩된 규제는 토지의 개발 용도를 제한하고 건축 허가 절차를 복잡하게 만들 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

1.4. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

비교적 우수한 도로 접근성: 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진입이 용이합니다.

다양한 용도지역 포함: 생산관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구가 혼재되어 있어 활용 방안에 따라 일부 개발 가능성이 있습니다 (자연취락지구).

적정 규모의 토지 면적: 총 237평 이상의 면적으로 전원주택 부지 또는 소규모 농장 용도로 활용하기에 적합한 면적입니다.

종합 의견:

본 물건은 한탄강 중점경관관리구역 인근의 전원주택 및 농지 혼합 지대에 위치한 토지입니다. 감정가 대비 투자 가치를 판단함에 있어, 다수의 개발 제한 규제 (가축 사육 제한, 군사 보호 구역, 한계농지 등)로 인해 건축 및 개발 행위가 까다로울 수 있다는 점을 최우선적으로 고려해야 합니다. 실사용 목적 (예: 주말농장, 장기적 투자)이 명확하고, 각종 규제에 대한 사전 검토가 충분히 이루어진 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 특히, 군사시설 보호구역 및 한계농지 관련 지자체 문의가 필수적입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계