나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7266 [1] 경기도 파주시 야당동 178-59 엘클래스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2024.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 남동측 인근에 위치하고 있는 다세
대주택인 "엘클래스"내 제4층 제402호로서 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지
대, 창고용지 등 공업용지대와 가구점 및 일반음식점 등 소규모의 점포지대, 그리고 동측으
로 아파트단지지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 송학길 등 주요도로가 지나고 있으며,
경의중앙선 야당역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내의 4층 402호로서,
외벽 : 고벽돌(타일)붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 목재판재와 타일붙임 등 마감,
바닥 : 마루바닥, 대리석타일깔기 등 마감,
창호 : 샷시프레임창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 및 주차장설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 직사각형태(세장형)의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세
대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5-6M 내외정도의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물
대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종
합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.
* 본건은 최상층에 소재한 세대로서 복층구조임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

복층구조임 (감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경7266 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 178-59 엘클래스 4층402호 (도로명주소: 경기도 파주시 송학2길 9)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 528,000,000원

* 토지면적: 79.48㎡ (약 24.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 복층구조임 (감정서 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 남동측 인근에 위치한 "엘클래스" 내 4층 402호 다세대주택입니다. 주변으로는 유사한 다세대주택 및 공동주택 단지, 창고용지 등 공업용지, 가구점 및 음식점 등 소규모 점포지대가 혼재되어 있으며, 동측으로는 아파트 단지들이 위치하고 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 송학길 등 주요 도로와 인접해 있습니다. 경의중앙선 야당역이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 건물 외벽은 고벽돌(타일) 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 목재 판재와 타일 마감, 바닥은 마루 및 대리석 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 프레임 창호로 시공되었습니다.

* 이용상태

공동주택인 다세대주택의 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 등기부 요약

말소기준권리인 수협은행 근저당(2022.07.29.)을 포함하여, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2022.07.29.)

* 등기부채권 총액: 579,500,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 야당동 지역은 경의중앙선 야당역을 중심으로 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 복합 지역입니다. 역세권의 이점을 바탕으로 신축 다세대 및 아파트 단지가 형성되어 있으며, 주변 상권 또한 다양하게 발달되어 있습니다. 소규모 점포들이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 가능하며, 인근 공업용지 지역은 상권 발전에 제한적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 경의중앙선 야당역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주변으로 다양한 편의시설(가구점, 일반음식점 등)이 산재해 있으며, 아파트 단지와의 인접성으로 인해 주거 편의성이 높습니다.

* 본건은 최상층에 위치한 복층 구조로, 일반 다세대주택 대비 희소성과 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 처리로 인해 복잡한 권리관계가 수반될 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 정확한 내부 상태 및 구조 파악이 제한적일 수 있습니다. (집합건축물대장, 현황도면, 표준 이용상황 등 참고)

* 감정가(528,000,000원) 대비 최근 시세 자료(약 212,000,000원 ~ 265,000,000원 추정) 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 기준 또는 본건의 복층 구조 프리미엄 적용 여부에 따라 발생할 수 있으나, 시장 현실과의 차이를 신중히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 엘클래스 아파트형 다세대주택으로, 최상층 복층 구조라는 희소성을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 유동화 및 공동담보 물건으로 인한 절차상 복잡성 가능성이 있습니다.

* 가장 중요한 리스크 요인은 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이입니다. 제공된 최근 매매 사례를 기준으로 할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 복층 구조의 가치를 고려하더라도, 이 격차를 해소할 만한 명확한 추가 가치 증명이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 지역 개발 가능성 및 주거 선호도가 유지될 것으로 예상됩니다.

* 희소성 있는 복층 구조로, 특수 가치를 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 66.43㎡(약 20평)은 일반적인 2~3인 가구의 주거 수요에 적합한 크기입니다.

* 제공된 최근 매매 자료 대비 현저히 낮은 감정가는 잠재적인 시세차익의 기회를 제공할 수 있으나, 정확한 시장가치 판단이 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 동일 단지 또는 유사 건물(엘클래스, 야당동 178-59번지 일대)의 다세대주택 매매가는 전용면적 47.51㎡ ~ 76.71㎡ 기준으로 약 165,000,000원에서 225,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

이를 기준으로 단위 면적당 가격을 산출하면 약 286만원/㎡ ~ 352만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물면적 66.43㎡를 적용하여 일반 단층 세대의 시장 가치를 추정하면 약 212,000,000원 (66.43㎡ * 319.54만원/㎡) 내외로 계산됩니다.

본건은 복층 구조이므로 일반 단층 세대 대비 약 15~25%의 프리미엄을 적용하여 추정 시, 시장 가치는 약 243,800,000원 ~ 265,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가와의 괴리

본건의 감정가는 528,000,000원으로, 최근 시장 시세 추정가(약 244,000,000원 ~ 265,000,000원)와 약 2배 이상의 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 감정 평가 방식, 또는 복층 구조의 가치가 과대평가되었거나, 반대로 최근 시세 자료가 본건의 가치를 제대로 반영하지 못하고 있을 가능성을 시사합니다.

* 종합 고려 사항

유동화, 공동담보, 임대관계 미상 등의 특수 물건 정보를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 법원 감정가는 낙찰가의 기준이 되는 것이 아니라 참고 자료이므로, 시장의 실제 거래가격을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가

최근 시장 시세와 복층 구조의 희소성을 감안하고, 감정가와의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제공된 시장 데이터 및 복층 프리미엄을 고려하여, 약 280,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

이 가격대는 최근 매매 시세 범위보다 다소 높게 책정되었으나, 복층 구조의 가치와 향후 시장 변동성을 감안한 예상이므로, 입찰 참여 시에는 현장 확인 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.