나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511330 [1] 인천광역시 부평구 구산동 360 부평자이 108동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시부평구 구산동 소재"인천금마초등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장시설, 공원, 학교 및 각종 근린·편의시설 등이 혼재한 바, 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 약 1.3km 거리에 경인선 국철1호선 '송내역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층건물 내 13층 1303호로서, (사용승인일 : 2006.09.27) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측과 남동측으로 광대로에 접하고 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산 도시개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보 호구역(후방지역:500m)(5.5m 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:5 00m)(8m 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

귀 법원 평가명령서 상 소유자는‘신지* 외 2명’으로 기재되어 있으나, "집합건물등기사항전부증명서"상 소유자지분현황은‘신지*와 박기*’2인이 2분의1씩 공유하고 있는 것으로 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 후첨"사진용지"보듯 본건 제1303호의 현관문이 건물현황도의 현관문보다 조금 앞쪽에 배치되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현관문이 건물현황도의 현관문보다 조금 앞쪽에 배치되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경511330 (1)

소재지

인천광역시 부평구 구산동 360 부평자이 108동 13층 1303호

용도

아파트

감정가

452,000,000원

토지면적

67. 58㎡ (약 20.44평)

건물면적

84. 75㎡ (약 25.64평), 전용면적 84.7461㎡ (약 25.64평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보

사용승인일: 2006년 09월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 17층 건물 내 13층

아파트 정보

단지명: 부평자이 아파트

동/호수: 108동 1303호

총 세대수: 719세대

총 주차대수: 352대

1.1. 입지조건

주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 구산동 소재 '인천금마초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 공장시설, 공원, 학교 및 각종 근린·편의시설 등이 혼재되어 있어, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

약 1.3km 거리에 경인선 국철 1호선 '송내역'이 위치하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

주변 혐오시설

주변에 공장시설이 혼재하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2015.02.27, 권리금액 218,900,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요만 존재하고 비고란에 없음)

주요 권리사항 (말소 예정)

* 근저당: 우리은행 (218,900,000원), 에스비아이저축은행 (70,800,000원), 공경수 (75,000,000원)

* 가압류: 형성곤 (31,004,740원)

* 압류: 북인천세무서장, 국민건강보험공단

* 임의경매: 아이피에스제일차유동화전문유한회사 (69,903,622원), 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (196,361,364원)

등기부채권 총액: 395,704,740원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

중복사건 및 유동화물건 정보

본건은 중복사건이며 유동화 물건에 해당합니다.

1.3. 상권분석

주변 편의시설

'인천금마초등학교'가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

다양한 근린 및 편의시설이 혼재하고 있으며, 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등) 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보

단지명: 부평자이 아파트

총 세대수: 719세대

최고/최저층: 17층 / 1층

주차: 총 352대 (세대당 약 0.49대)

난방 방식: (일반적인 아파트 설비로 추정)

기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 갖춤.

인근 생활 편의시설

* 교육: 인천금마초등학교 근접 (남측 인근)

* 교통: 송내역 (1호선)과의 거리 약 1.3km

* 상업/편의: 단지 내 및 주변 근린 편의시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

현관문 배치

현관문이 건물 현황도상 위치보다 조금 앞쪽에 배치되어 있습니다. 이는 건축물대장과의 미세한 차이일 수 있으며, 실제 이용 및 추후 재산권 행사 시 주의가 필요합니다.

공부와의 차이 (소유자 지분)

법원 평가명령서상 소유자는 '신지* 외 2명'으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 소유자 지분 현황은 '신지*와 박기*' 2인이 1/2씩 공유하고 있는 것으로 등재되어 있습니다. 이러한 지분 현황 차이에 대해 유의해야 하며, 정확한 소유자 및 지분 관계 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 관련 법규: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산 도시개발사업지구), 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호), 비행안전제3구역(헬기), 제한보호구역(후방지역 500m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시개발구역, 과밀억제권역.

* 주의사항: 비행안전구역 및 군사보호구역에 해당하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있으며, 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가 필요합니다. (현재 시점 기준, 허가 기간 만료 임박 또는 경과 여부 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 부평자이 아파트로, 2006년 준공된 비교적 신축급 아파트입니다.

비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 주변에 교육 시설과 근린 편의시설이 혼재하고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 13층이라는 층수 이점을 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 현관문 배치, 소유자 지분 관련 공부와의 차이, 중복사건, 유동화물건 등 몇 가지 특이사항 및 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 추가 확인이 필요합니다. 특히, 토지이용계획상 비행안전구역 및 군사보호구역에 해당하므로 관련 법규 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 연식(2006년 준공)의 인기 브랜드 아파트 (부평자이).

* 전용 84.75㎡ (약 25.64평)으로 수요가 꾸준한 중소형 면적입니다.

* 비교적 양호한 교통망 (송내역 인접) 및 생활 인프라 (인천금마초, 근린시설)를 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 추가적인 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 중복사건 및 유동화 물건으로 경쟁률이 낮아져 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 4월, 6월): 동일 면적 (84.7461㎡)의 경우 42,900,000원 ~ 43,000,000원 선에서 거래되었습니다.

감정가는 45,200,000원입니다.

본 물건은 13층으로 층수 이점이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가보다는 낮추되, 최근 실거래가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 43,500,000원 ~ 44,500,000원.

(참고: 인수할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.