나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경1938 [1] 부산광역시 북구 만덕동 216-7 그린코아 101동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2023.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백산초등학교 남서측 인근에 위치하는 그린코아 101동
14층 1405호로서 부근은 아파트단지 및 단지내 상가, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편
임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 14층 1405호로서
외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 조사하지 못하
였음.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 북하향 완경사지대내 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
기호(3) : 북하향 완경사지대내 삼각형의 토지로서 도로로 이용중인 것으로 판단됨.

인접 도로상태등

단지 진출입로 상태는 보통시되고, 단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120
%), 도로(접합), 상대보호구역(그린코아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(그린코아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3) : 자연녹지지역, 도로, 상대보호구역(신덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도
로구역<도로법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건의 대지권의 목적인 기호(3) 토지는 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 지목이 "대"
이나 토지대장상 2001.12.24 "도로"로 지목변경되었으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-.본건의 대지권의 목적인 만덕동 216-11 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 '대'이나 토지대장상 2001.12.24. '도로'로 지목변경 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산서부지원 2023타경1938 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 216-7 그린코아 101동 14층 1405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 74.31㎡ (약 22.48평)

* 건물면적 (공급면적): 148.26㎡ (약 44.85평)

* 전용면적: 84.69㎡ (약 25.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 1991년 1월 28일

* 건축물명: 만덕그린코아아파트

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 환경: 단지 진출입로 상태는 보통이며, 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 9월 27일 접수된 구포신용협동조합 근저당권(228,000,000원)입니다.

* 등기상 주요 채무액: 말소기준권리인 근저당권 외 강제경매 등기 등 여러 권리가 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 예상 소멸 권리: 매각으로 인해 근저당권, 강제경매 개시결정 등기 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황: 조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 상가 시설이 존재합니다.

* 인근 백산초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 아파트 단지로서 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 교육시설: 백산초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물 중 14층에 위치합니다.

* 설비현황: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재경보, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차시설: 아파트 정보에 따르면 총 1342대(지상 3대, 지하 49대, 기타 1290대 예상)의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 건물 외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감입니다.

* 창호: 샷시창 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 지목 변경 문제: 본건의 대지권의 목적인 만덕동 216-11 토지가 등기사항전부증명서상 지목은 '대'이나, 토지대장상 2001년 12월 24일 '도로'로 지목 변경된 사항이 있습니다. 이는 해당 토지에 대한 법적 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 마감재 등 상세한 상태를 조사하지 못했습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수되는 임차권이나 점유 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 조사됨.)

1.6. 종합 의견

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만덕그린코아아파트는 준수한 입지와 편의시설을 갖춘 주거 단지입니다. 그러나 본건은 감정평가액(3억 5,500만원) 대비 최근 매매 사례(2026년 5-6월, 1억 4,000만원~2억원)가 현저히 낮은 가격으로 형성되어 있습니다. 특히, 대지권의 기초가 되는 토지의 지목이 '대'에서 '도로'로 변경된 사항은 법적 하자 가능성을 내포하고 있어, 입찰 전 해당 문제에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분이 해소될 경우, 또는 현재 시세 반영을 통한 재감정 시 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최근 시장 거래가 반영 시, 감정가 대비 현저히 낮은 투자 기회 존재.

* 안정적인 아파트 단지 내 위치로 주거 수요 확보 가능.

* 단지 내 주차시설 및 기본적인 생활 편의시설 이용 용이.

* 토지 지목 변경 이슈 해결 시, 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 전용면적 84.69㎡(약 25.62평) 기준, 2026년 5~6월에 거래된 인근 유사 물건들의 실거래가는 1억 4,000만원에서 2억원 사이로 형성되어 있습니다. 최신 거래 사례인 2026년 6월 12일 12층 거래가 2억원, 2026년 5월 8일 15층 거래가 1억 7천만원, 2026년 5월 1일 2층 거래가 1억 4천만원임을 고려할 때, 본건 14층의 현재 시세를 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

토지 지목 변경 문제로 인한 불확실성이 존재하므로, 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 3억 5,500만원이나, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

추천 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

현실적인 최적 입찰가: 약 200,000,000원

(단, 토지 지목 변경 관련 법적 문제 및 낙찰 후 명도 비용 등을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.