나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경108737 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1506-2 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,다세대주택, 아파트 및 근린공원 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철2호선 "봉천역" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

정방형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임,
2.기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 (사용승인일: 2010-12-23)

외벽:석재붙임 및 적벽돌 쌓기
창호:샷시창호

이용상태

지1층:단독주택(다중주택), 주차장(현: 창고)
1층-4층: 단독주택(다중주택)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ‘건물개황도, 사진용지’와 같이 제시외건물 (기호㉠-㉢) 이 소재하며 현장 실사시 개략적인 목측에 의하여 면적사정하여 평가하였는 바 정확한 면적·소유권여부·일괄경매 여부 등은 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

4층은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택(2세대) 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2024타경108737 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 1506-2

1.3. 용도

다중주택

1.4. 감정가

1,884,627,560원

1.5. 토지면적

175. 10㎡ (약 53.00평)

1.6. 건물면적

366. 94㎡ (약 111.02평)

1.7. 건물 제시외면적

8. 30㎡ (약 2.51평)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

관악중앙새마을금고

1.11. 특이사항

위반건축물

1.12. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "봉천역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 7월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(390,000,000원)이며, 해당 권리를 포함한 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 말소 예정입니다. 소유권 이전 내역으로는 강지선, 김우람, 호주인(매매)의 지분 이전이 확인됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 1월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(390,000,000원)이며, 이 외 등기된 주택임차권들도 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 26명의 임차인이 파악되었으나, 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 새로운 소유주가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 가능성이 높습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-13, 대항력: 없음

* 임차인: 권

보증금: 20,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-08-31, 확정일자: 2024-05-09, 배당신고일자: 2024-06-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-06-08, 확정일자: 2022-05-11, 배당신고일자: 2024-07-01, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-25, 확정일자: 2022-03-30, 배당신고일자: 2024-05-27, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-31, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-09, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-20, 확정일자: 2023-04-24, 배당신고일자: 2024-06-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-20, 확정일자: 2020-04-23, 배당신고일자: 2024-05-29, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원, 차임: 70,000원, 전입일자: 2022-11-22, 확정일자: 2022-10-26, 배당신고일자: 2024-05-22, 대항력: 없음

* 임차인: 나

보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-12-07, 확정일자: 2023-12-07, 배당신고일자: 2024-07-11, 대항력: 없음

* 임차인: 노

보증금: 120,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-05-11, 확정일자: 2022-04-06, 배당신고일자: 2024-06-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-31, 확정일자: 2022-05-05, 배당신고일자: 2024-06-18, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-03, 확정일자: 2022-03-30, 배당신고일자: 2024-06-27, 대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 30,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2023-10-05, 확정일자: 2023-08-28, 배당신고일자: 2024-07-16, 대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 120,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-05-11, 확정일자: 2022-04-13, 배당신고일자: 2024-06-04, 대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 85,000,000원, 차임: 30,000원, 전입일자: 2023-07-11, 확정일자: 2023-06-19, 배당신고일자: 2024-06-05, 대항력: 없음

* 임차인: 어

보증금: 60,800,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2023-03-28, 확정일자: 2023-03-29, 배당신고일자: 2024-06-04, 대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 110,000,000원, 차임: 20,000원, 전입일자: 2022-12-05, 확정일자: 2022-11-07, 배당신고일자: 2024-07-04, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-10, 확정일자: 2023-03-07, 배당신고일자: 2024-06-14, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-09-13, 확정일자: 2023-09-13, 배당신고일자: 2024-06-12, 대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-01, 확정일자: 2022-06-02, 배당신고일자: 2024-06-26, 대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 110,000,000원, 차임: 70,000원, 전입일자: 2022-05-13, 확정일자: 2022-04-06, 배당신고일자: 2024-05-29, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-12-22, 확정일자: 2022-12-22, 배당신고일자: 2024-06-13, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 90,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2022-12-16, 확정일자: 2022-11-16, 배당신고일자: 2024-05-22, 대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 40,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2023-02-06, 확정일자: 2023-02-06, 배당신고일자: 2024-05-31, 대항력: 없음

* 임차인: 차

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-11, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 근저당권 및 임차권 등은 말소 기준 권리보다 후순위이거나 경매 절차상 소멸 대상이므로, 새로운 소유주가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 서울 관악구 신림동 일대에서 최근 거래된 다세대주택 사례들은 다음과 같습니다.

* 255-120번지: 2026년 5월 거래, 180,000,000원 (전용면적 68.58㎡, 토지면적 53㎡)

* 592-12번지: 2026년 5월 거래, 180,000,000원 (전용면적 36.33㎡, 토지면적 24.774㎡)

* 1563-7번지: 2026년 5월 거래, 230,000,000원 (전용면적 49.63㎡, 토지면적 22.51㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 다중주택으로, 제공된 인근 거래 사례들은 대부분 규모가 작거나 다른 유형인 다세대주택입니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 1,884,627,560원으로, 이는 해당 대지 면적(175.10㎡) 및 건물 연면적(366.94㎡)을 고려할 때 서울시 내 주택으로서 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 단, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 시세 분석 및 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 봉림중학교 인근에 위치하며, 지하철 2호선 봉천역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2010년 12월 23일에 사용 승인을 받은 4층 건물(지하 1층 포함)입니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 건물 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 정확한 위반 내용과 해소 방안, 예상 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 이용 현황 차이

건물 1층은 공부상 주차장이나 현황 창고로 사용 중이며, 4층은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택(2세대)으로 사용되고 있습니다. 또한, 지하 1층은 현황 '1층', 1층은 '2층' 등으로 내부 표기되어 혼동의 여지가 있습니다. 이러한 현황과 공부상의 차이는 법적 문제나 행정 제재로 이어질 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 외부에 제시외 건물(기호㉠-㉢)이 소재하며, 이에 대한 정확한 면적, 소유권 여부, 법적 처리 문제 등은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주택 밀집 지역에 위치한 다중주택으로, 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

그러나 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등 하자가 다수 확인되어, 이러한 문제점들의 해결 방안 및 비용을 철저히 사전 조사하고 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주택 시장에 위치한 다중주택으로 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 향후 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없는 명도 용이성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 1,884,627,560원입니다. 위반건축물 등기부상 하자 및 현황 차이로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 25% 할인된 가격으로 산정 시 예상 입찰가는 1,413,470,645원 수준으로 평가됩니다. 실제 입찰가는 물건의 정확한 하자 내용, 복구 비용, 법적 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.