나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1640 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3164-1 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 "예래초등학교" 북서측 인근에 위치하며 일대 는 지방도 주변 기존 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 2층 201호~204호, 3층 301호~304호, 4층 401호~404호 총 12세대로서 외벽 : 석판재붙임 등 창호 : 하이샷시창 내부 마감 완료된 기호(6) 3층 301호 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 그 외 호는 내부 마감이 되지 않아 현관문이 없고 내벽, 바닥 콘크리트 노출 상태임. [통로, 계단 등 공용부분 마감되지 않음]

이용상태

연립주택 임.

설비내역

승강기설비 되어 있고 기호(6) 3층 301호는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. [그 외 호는 내부 마감이 되지 않은 상태로 수전, 도기, 보일러 등은 설치 되어 있지 않음]

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6~7m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시(전부제한))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역 (2024-10-16)<하수도법> 임.

공부와의 차이

본건 구분건물의 대지인 기호(1)은 공부상 지목이 전이나 현황 대 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 구분건물의 대지사용권은 미등기되었고 집합건축물대장 미등재로 공용부분의 면적을 확인할 수 없어 전유부분의 면적 비율, 제시 받은 분양 면적표상 세대별 대지사용권 및 공 용부분의 면적 등을 고려하여 이를 포함하여 평가하였음. - 본건은 유치권 행사 현수막이 걸려있으니 경매 참여시 이에 유의하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1640 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고흥군수산업협동조합 (등기부 요약 기반 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

용도: 연립주택

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3164-1

토지 면적: 1481.00㎡ (약 448.02평)

토지 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물 면적: 962.62㎡ (약 291.20평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층

내부 현황: 지하 1층, 지상 1~4층으로 총 12세대(2층 201호~204호, 3층 301호~304호, 4층 401호~404호) 구성.

3층 301호: 내부 마감 완료, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 완료.

그 외 호실: 내부 마감 미비, 현관문 없음, 내벽 및 바닥 콘크리트 노출 상태.

공용 부분 (통로, 계단 등): 마감되지 않은 상태.

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

1.4. 평가 정보

감정가: 5,697,000,000원

감정평가서 요약: 2026년 4월 20일 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 "예래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지방도 주변의 기존 주택지대를 형성하고 있어 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

토지 등기부 요약:

- 소유권이전신탁 (2016-07-15)

- 소유권이전 (주식회사대미, 2022-06-22)

- 근저당 (고흥군수산업협동조합, 2022-06-22, 5,354,400,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (고흥군수산업협동조합, 2025-08-28) - 말소

- 가압류 (남경건설, 2025-09-22, 90,000,000원) - 말소

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존 (주식회사대미, 2025-08-05)

- 근저당 (고흥군수산업협동조합, 2025-08-12, 5,354,400,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (고흥군수산업협동조합, 2025-08-28, 4,367,951,435원) - 말소

3.2. 말소 기준 권리

토지 등기부 및 집합건물 등기부 모두 을7 근저당권 (2022-06-22 또는 2025-08-12, 고흥군수산업협동조합)이 말소기준권리로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

3.4. 임차인 현황

임차인: 박 (박문금)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 "이든카운티1차" (2022년 준공, 상예동 3586-5)의 거래 사례입니다. 이는 본건과 동일 단지나 건물이 아닐 가능성이 높습니다.

최근 거래가:

- 2024년 12월 10일: 260,000,000원 (전용면적 71㎡)

- 2024년 9월 30일: 273,900,000원 (전용면적 74.1㎡)

이 시세는 단위 면적당 비교 시 약 366만 원/㎡ ~ 371만 원/㎡ 수준입니다.

본 건의 감정가 5,697,000,000원은 전체 토지 1481㎡ 및 건물 962.62㎡를 합산한 것으로, 위 개별 호실 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가가 상당 부분 토지 가치를 포함하고 있음을 시사합니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

제공된 JSON 정보는 비교적 최근(2024년 9월~12월)에 거래된 "이든카운티1차"의 다세대 주택 거래 사례입니다. 이들 사례는 본 건의 규모나 현재 상태와는 큰 차이가 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"예래초등학교" 인근의 주거 지역으로, 구체적인 대형 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

5.2. 교육 시설

"예래초등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 조사된 정보 및 지도상에서 직접적으로 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

건물 외벽에 유치권 행사 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 참여 시 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 대지권 미등기

구분건물의 대지권이 미등기된 상태이며, 집합건축물대장에 미등재되어 공용부분 면적 확인이 어려운 상황입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 추후 등기 및 공용부분 분할 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미사용승인 건물

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 이는 향후 건축 관련 법규 적용 및 건물 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 내부 마감 미비

3층 301호를 제외한 대부분의 호실은 내부 마감이 되어 있지 않아 콘크리트가 노출된 상태이며, 현관문이 없는 등 주거가 불가능한 상태입니다.

6.5. 공용 부분 미마감

건물의 통로, 계단 등 공용 부분 역시 마감되지 않은 상태로, 건물 전체의 완성도가 매우 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 상예동에 위치한 연립주택으로, 총 12세대로 구성되어 있으나 대부분의 세대가 내부 마감이 되지 않은 상태이며, 대지권 미등기, 미사용승인 등 심각한 하자를 안고 있습니다. 또한, 유치권 행사 현수막이 설치되어 있어 추가적인 법적 분쟁 가능성도 있습니다.

현재 감정가는 5,697,000,000원으로 책정되어 있으나, 이러한 다수의 중대한 하자들을 고려할 때, 실제 투자 가치는 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이지만, 유치권의 존재는 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 상당히 높게 책정되어 있으므로, 물건의 하자 보수 및 완공에 필요한 비용을 면밀히 산출하고, 법적 리스크를 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 잠재적 가치: 제주도의 부동산 가치를 고려할 때, 모든 하자 보수 및 완공 후에는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 직접 시공을 통한 비용 절감: 건물이 미완성 상태이므로, 직접 리모델링 및 시공을 통해 원하는 대로 내부를 꾸미면서 공사 비용을 절감할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 대규모 공사비 투입 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 대규모 미완성 상태이며, 내부 마감, 대지권 등기, 유치권 해결 등 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 건축법상 사용승인 미비 문제도 해결해야 합니다.

주변 유사 신축 건물 시세(약 2억 6천만 원 ~ 2억 7천만 원)는 본 건의 전체 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다.

현재 감정가 5,697,000,000원은 이러한 하자들을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 하자 보수 비용, 미등기 대지권 등기 비용, 유치권 관련 처리 비용, 제반 법률 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 현장 조사 및 상세한 공사 비용 산출이 필수적이며, 본 자료만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가의 50%~70% 이하 수준, 즉 30억 원 ~ 40억 원 이하에서 매우 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.