나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8713 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 103-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 ""동홍초등학교"" 남동측 직선거리 약 700m 지점에 위치함. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 토지까지 차량접근이 가능하며, 남동측으로 516도로(지방도 1131)에 접함. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의성은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로에 비해 평탄한 부정형의 토지임. 현황은 단독주택 및 창고시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-06)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 지상 일부에 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅊ) 및 제시외수목 등(소나무, 동백나무, 제피나무, 감나무, 무화과나무, 비파나무, 층층나무, 먼나무, 하귤나무, 석류나무, 살구나무, 수국, 석장포 등 수목 및 조경석) 등이 소재함.

(별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

공부와 현황이 일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 아니함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

의뢰목록 기호(2)

<주건물>

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택(사용승인일: 1998.11.21.) 및
시멘트브럭조 단층 창고시설(증축: 1991.01.17.)로서,


외벽: 몰탈페인팅, 드라이빗, 제주석 및 타일 붙임 등,
내벽: 페인팅, 벽지 및 타일 등,
창호: 샷시창호 등,

<부속건물>
시멘트블록조 슬래브지붕 단층 주택으로서,
(사용승인일: 1998.11.21.)

외벽: 몰탈페인팅 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

의뢰목록 기호(2)

주건물은 단독주택 및 창고로 이용중이며, 부속건물은 주택으로 이용중임.

설비내역

의뢰목록 기호(2)

주건물 및 부속건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도와 건축물대장 및 현황상의 용도가 서로 상이함(등기: 주택 및 사무실 / 대장 및 현황: 주택 및 창고시설).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8713 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한라신용협동조합 (한OOOOOOO)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 103-5

* 용도: 단독주택 (현황: 단독주택 및 창고시설)

* 토지 면적: 560.00㎡ (약 169.4평)

* 건물 면적: 207.63㎡ (약 62.8평)

* 제시외 건물 면적: 58.90㎡ (약 17.8평)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,309,343,860원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 58.90㎡

1.4. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 "동홍초등학교" 남동측 직선거리 약 700m 지점에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 516도로(지방도 1131)에 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

* 토지 형태: 인접 도로에 비해 평탄한 부정형의 토지입니다.

* 이용 현황: 현재 단독주택 및 창고시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 남동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 2,082,455,054원입니다.

* 말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(1,800,000,000원)입니다.

* 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최*

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2018년 1월 2일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 확정일자는 없으나, 배당신고일자(2025년 11월 21일)가 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금 3,000,000원은 인수되지 않는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계 0원). 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높기 때문으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 낙찰 후 등기부 및 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 동홍동 일대 유사 물건의 최근 거래가는 2026년 5월 기준 전용면적 77.1㎡ 연립주택(2020년 준공)이 2억 7,900만원, 전용면적 76.45㎡ 연립다세대(2000년 준공)가 1억 6,000만원, 전용면적 55.77㎡ 연립주택(1987년 준공)이 8,300만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 건축물대장상 건물 연면적(207.63㎡)과 토지 면적(560㎡)을 고려할 때, 감정가 13억 934만원은 토지 가치를 높게 평가한 것으로 보이며, 주변 유사 건물의 평당 거래가보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건은 동홍초등학교 남동측에 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 분석 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 본건에는 제시외 건물(ㄱ~ㅊ), 수목, 조경석 등이 소재하며, 이들은 일괄매각 대상에 포함되어 평가되었습니다. 명도 시 이들 물건에 대한 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도(단독주택)와 등기부상 용도(주택 및 사무실) 간 상이가 있습니다. 현황은 주택 및 창고시설로 이용 중이므로, 추후 재산권 행사나 매각 시 행정적 문제 발생 소지가 있습니다.

6.2. 명도 리스크

* 대항력 있는 임차인 최*이 존재하나, 보증금이 300만원으로 매우 낮아 명도 과정에서 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 협의는 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목 등에 대한 점유 관계 확인 및 협의가 필요합니다.

6.3. 건물 상태 및 용도

* 주건물 사용승인일이 1998년 11월 21일로, 건물이 노후되었을 가능성이 있습니다. 정확한 상태 확인을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건축물대장상 용도와 등기부상 용도의 불일치는 향후 건축물 용도 변경이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건

* 지상에 여러 동의 제시외 건물과 수목, 조경석 등이 소재하며, 이들은 일괄매각 대상에 포함되었습니다. 명도 과정에서 이들 물건의 처리 방안에 대한 협의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 동홍동의 제2종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(560㎡)과 516도로에 인접한 편리한 교통 및 접근성이 강점입니다. 감정가는 13억 934만원으로 다소 높게 책정되었으나, 이는 토지 가치에 상당 부분 기인한 것으로 보입니다.

주요 리스크 요인으로는 건물 용도(등기부/대장/현황 상이) 및 노후도, 제시외 건물 존재 등이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 300만원으로 매우 낮아 인수 부담이 거의 없다는 점은 긍정적입니다. 또한, 제시외 건물도 일괄매각 대상이므로 명도 과정에서 큰 난관이 예상되지는 않습니다.

토지이용계획상 지역 용도 또한 양호하여 장기적인 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 상태, 정확한 용도 현황, 제시외 물건 처리 등에 대한 철저한 현장 조사가 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 최소화하는 데 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(560㎡)과 제2종일반주거지역이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 재건축 또는 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

* 516도로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 서귀포시 생활권 내 주요 시설 이용이 편리합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 낮아(300만원) 명도 관련 리스크가 현저히 적습니다.

* 일괄 매각되는 제시외 건물 및 수목 등을 활용하여 추가적인 가치 창출 또는 비용 절감이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,309,343,860원

* 주변 유사 부동산 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 제공된 주변 연립/다세대 주택의 평당 거래가(약 49만원~119만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(토지 기준 평당 약 773만원)는 상당한 차이를 보입니다.

* 본건은 단독주택으로서 직접적인 비교는 어렵지만, 감정가가 시세 대비 높다는 점을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

* 건물 노후도, 용도 불일치, 제시외 물건 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정이 필요하나, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 수준 에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.