나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8530 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 378 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 ""신산초등학교"" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 양어장 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'이나, 인접지를 경유하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경8530 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 378

1.3. 용도

전 (밭)

1.4. 토지면적

952. 00㎡ (약 288평)

1.5. 건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.6. 감정가

110,432,000원

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 매각대상

토지매각 (토지만 경매 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 "신산초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 양어장 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 본건은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 토지의 등기부등본상 소유권은 강관방에서 강성수에게 증여로 이전되었습니다. 말소기준권리인 제주시농업협동조합의 근저당권(2023.06.22. 접수) 외 다수의 권리(근저당, 가처분, 임의경매)가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

3.2. 말소기준권리

제주시농업협동조합 근저당 (2023.06.22. 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고)

3.4. 주의사항

본건은 농지이므로, 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 양어장, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 현재로서는 활발한 상업 활동보다는 농업 및 어업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 다만, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 다양한 토지이용규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "신산초등학교"가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 성산읍 소재지로 접근 시 관광지(성산일출봉, 섭지코지 등) 및 다양한 상업 시설, 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 취득하지 못하거나, 취득 후에도 농업 경영 계획 등을 충족하지 못할 경우 소유권에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 인접지 통행

지적도상 맹지이므로, 현재 인접 토지 이용자들의 통행 허락에 의존하고 있어 향후 통행에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 다양한 토지이용계획 및 제한

본건은 계획관리지역에 속하지만, 다음과 같은 다수의 법규에 따른 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한 및 전체 제한)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전지구 3등급 및 4등급 (저촉)

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역)

6.4. 제주 제2공항 사업 영향

본건 소재지인 신산리는 제주 제2공항 개발사업 예정 지역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지거래허가구역 지정 사유가 되며, 향후 공항 건설 사업 진행 및 관련 규제 변화에 따라 토지 이용 및 가치에 큰 영향을 받을 수 있습니다. 일부 주민들은 제2공항 전략환경영향평가서의 거짓 및 부실 작성 주장을 제기하며 사업에 반대하고 있어, 사업의 불확실성 또한 존재합니다.

6.5. 혐오시설 잠재적 가능성

제주 지역에서는 폐기물 소각 시설 등 혐오 시설에 대한 주민들의 자발적인 유치 사례도 존재하며, 이에 따른 경제적 혜택이 주어지는 경우도 있습니다. 현재 본건 인근 지역에 구체적으로 예정된 혐오시설은 없으나, 지역 개발 계획 및 정책 변화에 따라 이러한 시설이 들어설 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 농지 경매 물건입니다. 입지 자체는 신산초등학교와 근린생활시설이 인접해 있고, 관광지 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 가장 큰 제약은 농지라는 점과 복잡하고 엄격한 토지이용규제입니다. 특히 제주 제2공항 건설 예정지와 맞물려 토지거래허가구역으로 지정된 점은 잠재적인 개발 가능성과 함께 불확실성을 동시에 내포하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰에 참여할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 엄격한 규제 하에 있지만 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다.

* 제주 제2공항 개발 연계 가능성: 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 지정되어 있어, 향후 공항 건설 및 관련 인프라 확충 시 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 사업 진행 불확실성 및 토지거래허가구역 지정 등 제약 조건 고려 필요)

* 농업 외 목적 활용 가능성: 농지로서의 기능 외에, 건축계획심의대상구역 및 기타 제한사항을 면밀히 검토하여 농업 외 다른 합법적인 용도로의 활용 가능성을 탐색해볼 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 110,432,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 다양한 잠재적 리스크(맹지, 엄격한 개발 제한, 농지취득자격증명 필수, 제2공항 사업 불확실성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 실제 입찰 참여 전 해당 농지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 관할 관청에 확인하고, 현장 방문을 통해 인접 토지와의 관계, 도로 접근성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없으므로, 최종 낙찰가 산정 시 이 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.