나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1515 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 3379-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 소재 "상대교차로" 남서측 인근 에 위치하는 토지이고, 전, 과수원 등으로 형성되어 있음. 일련번호(2): 본거은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 덕천리 소재 "덕천리삼거리" 북동측 근 거리에 위치하는 토지이고, 전, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임. 일련번호(2): 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 본건은 각각 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 휴경지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북서측으로 폭 15m 내외의 아스팔트포장도로 및 동측으로 폭 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호(2): 본건은 지적도상 동측으로 소폭의 도로에 접하나, 실제 폐도상태로서 인접토 지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역,중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(일부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자 원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(1,2)는 각각 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단되 는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1515 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 3379-3

지목: 전

토지 면적: 383.00㎡ (약 115.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 91,537,000원

토지 면적: 383.00㎡ (약 115.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 소재 "상대교차로" 남서측 인근에 위치하는 토지입니다. 주위는 전, 과수원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 폭 15m 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로는 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2021-10-22: 소유권 이전 (김흥석)

* 2022-10-25: 근저당권 설정 (제주와이신용협동조합, 채권최고액 216,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-10-25: 지상권 설정 (제주와이신용협동조합) - 말소

* 2022-10-26: 근저당권 설정 (제주와이신용협동조합, 채권최고액 120,000,000원) - 말소

* 2025-07-08: 소유권 이전 (김태현, 상속)

* 2025-08-27: 임의경매 개시 결정 (채권자: 제주와이신용협동조합, 청구금액 152,720,521원) - 말소

총 등기부채권액: 336,000,000원

3.2. 말소 기준 권리

2022년 10월 25일자 제주와이신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별한 매각조건이나 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

4.2. 주변 환경 및 시설

주위는 전, 과수원 등으로 형성된 농경지 지역입니다. 한림공원과 같은 관광 명소가 인근에 위치하여 관광객의 유입이 있을 수 있는 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본건은 지목이 '전'으로서 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으니, 입찰 전 반드시 해당 관청에 확인 및 신청해야 합니다. (농지법 개정에 따라 14일 이내 발급 절차 진행 가능)

5.2. 관련 규제

계획관리지역, 가축사육제한구역, 각종 보전지구 등에 묶여 있어 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 주의 사항

농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 농지법에 따른 경작 의무 등을 확인해야 합니다.

6.2. 지역 내 잠재적 환경 민원

제주시 한림읍 상대리 지역 내에서 가축분뇨처리시설 사업에 대한 주민 반발 사례가 보도된 바 있습니다 (한라일보 2024년 9월 11일자 기사). 본건 주변으로 유사한 시설이 들어설 가능성이나 지역 주민과의 갈등 요인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리에 위치한 계획관리지역 내 전(밭)으로, 면적은 383.00㎡입니다. 차량 접근성이 양호하고 도로 조건도 비교적 좋은 편입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다.

그러나 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 또한, 해당 지역에서 가축분뇨처리시설 관련 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 환경 및 잠재적 민원 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역 토지로서의 잠재력

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 내포 (단, 엄격한 규제 하)

* 권리 분석상 특이사항 없음 (말소 조건)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,537,000원입니다. 농지 취득 자격 증명 필요, 지역 내 잠재적 환경 민원 가능성, 각종 보전 지구 지정 등 고려 사항이 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 95,000,000원

(입찰 희망가는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.